Wie wird eine Immobilie bewertet?

Simone Duennwald
29. Mai 2024

In diesem Blog-Beitrag zum Thema „Wie wird eine Immobilie bewertet?“ werden wir sämtliche Anforderungen an die sachgerechte Durchführung einer Immobilienbewertung abhandeln.

Vorab:

Wann wird eine Immobilienbewertung benötigt?

Es gibt verschiedene Situationen, in denen eine Immobilienbewertung von entscheidender Bedeutung sein kann. Hier sind einige Beispiele:

Verkauf oder Kauf einer Immobilie: Eine genaue Bewertung ist unerlässlich, um den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln. Dies hilft Verkäufern, einen realistischen Verkaufspreis festzulegen, und Käufern, ein faires Angebot zu machen.

Erbangelegenheiten: Wenn eine Immobilie als Teil eines Erbes übertragen wird, ist eine Bewertung notwendig, um den Wert des Vermögens zu bestimmen und die Verteilung unter den Erben zu regeln.

Scheidung: In Scheidungsfällen ist es oft erforderlich, den Wert des gemeinsamen Eigentums zu ermitteln. Eine Immobilienbewertung trägt dazu bei, eine gerechte Aufteilung der Vermögenswerte zu ermöglichen.

Steuerliche Angelegenheiten: Für steuerliche Zwecke, wie die Berechnung von Grundsteuern oder die Feststellung von Kapitalgewinnen, kann eine präzise Bewertung einer Immobilie erforderlich sein.

Modernisierung oder Renovierung: Wenn Sie z.B. planen, Ihr Haus zu modernisieren oder zu renovieren, kann eine Bewertung den aktuellen Wert der Immobilie vor und nach den geplanten Arbeiten ermitteln. Dies hilft Ihnen, die Wirtschaftlichkeit der Investitionen zu beurteilen.

Versicherungszwecke: Um sicherzustellen, dass Ihre Versicherungspolicen ausreichenden Schutz bieten, ist eine genaue Immobilienbewertung wichtig. Im Schadens- oder Verlustfall können Sie so sicherstellen, dass Sie eine angemessene Entschädigung erhalten.

wie wird eine immobilie bewertet

Diese Berufsgruppen bewerten Ihre Immobilie.

Immobilienmakler

Eine Ersteinschätzung zum Verkaufswert Ihrer Immobilie erhalten Sie oftmals kostenlos von Ihrem regionalen Immobilienmakler.

Diese bewerten Ihre Immobilie insbesondere auf der Grundlage von Erfahrungswerten und mittels vollautomatisierten Wertermittlungsprogrammen.

Die Ergebnisse dieser Ersteinschätzung werden regelmäßig herausgegeben als:

Kompakt-Gutachten
Kurz-Bewertung
Marktpreis-Einschätzung
Wert-Gutachten

Sachverständige für Immobilienbewertung

Die Bewertung Ihrer Immobilie, als fundierte Entscheidungsgrundlage, in Form eines Gutachtens, übernimmt für Sie ein Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Umgangssprachlich spricht man auch von einem Immobilien-Gutachter, Wert-Gutachter oder einfach nur Gutachter.

Der Sachverständige zeichnet sich in seinem Fachgebiet durch seine besondere Sachkunde und sein überdurchschnittliches Expertenwissen aus.

Die Bezeichnung des Sachverständigen ist in Deutschland rechtlich keine geschützte Bezeichnung.

So wählen Sie den geeigneten Sachverständigen.

Die Erste Wahl auf der Suche nach einem Sachverständigen sind regelmäßig

öffentlich bestellt und vereidigte Sachverständige
nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige

Diese beiden Bezeichnungen werden insbesondere im § 198 Bewertungsgesetz aufgeführt –

„Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuches oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.“

Weitere bekannte Personenzertifizierungen werden erteilt durch

DEKRA
DIA
Hyp-Zert
TÜV
Sprengnetter

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Diese Faktoren werden bei der Bewertung einer Immobilie berücksichtigt.

Bei der Bewertung einer Immobilie spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, die den Verkehrswert maßgeblich beeinflussen:

Gebäudeart, Gebäudetyp und Bauweise: Die Art und Bauweise einer Immobilie haben einen wesentlichen Einfluss auf ihren Wert. Beispielsweise haben Massivhäuser in der Regel einen höheren Verkaufswert als vergleichbare Fertighäuser. Auch freistehende Einfamilienhäuser weisen oft einen höheren Verkehrswert auf als Reihenhäuser.

Lage: Der Wert einer Immobilie hängt stark von ihrer Lage ab. Zentral gelegene und begehrte Standorte wie Metropolen oder gefragte Regionen erhöhen den Wert, während weniger gefragte Gegenden oft niedrigere Werte aufweisen.

Bodenwert: Der Wert des Grundstücks ist ein weiterer wichtiger Faktor. Der Bodenrichtwert, der die typischen Eigenschaften der näheren Umgebung widerspiegelt, bildet die Grundlage für die Bestimmung des Bodenwerts.

Größe der Wohn- und Nutzflächen: Die Wohn- und Nutzflächen sind oft die Basis für die Wertermittlung einer Immobilie. Im Ertragswertverfahren werden damit die Mieteinnahmen bemessen. Bei Eigentumswohnungen dient die Wohnfläche als Grundlage des Vergleichswertverfahrens.

Energetischer Zustand: Ein energieeffizientes Haus hat in der Regel einen höheren Wert. Eine gute Isolierung und moderne Heiztechnik können den Preis steigern. Insbesondere im Jahr 2023 sind die energetischen Merkmale von Wohngebäuden verstärkt ins Bewusstsein der Gesellschaft gerückt.

Baujahr und Gesamteindruck: Der Zustand des Gebäudes spielt ebenfalls eine Rolle. Neubauten erzielen oft höhere Preise als ältere Gebäude, wobei Abnutzungserscheinungen den Wert mindern können.

Ausstattungsniveau: Die Qualität der Ausstattung beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie. Hochwertige Materialien und Ausstattungen erhöhen den Preis.

wie wird eine immobilie bewertet

Diese Arten von Immobilien-Gutachten gibt es.

Das Verkehrswert-Gutachten

Der Gesetzgeber definiert im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) die Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwert) wie folgt

Definition Verkehrswert (§ 194 BauGB)
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Das Verkehrswertgutachten, auch als Vollgutachten bekannt, bietet eine umfassende Darstellung aller relevanten Immobilienbewertungskriterien und umfasst in der Regel 15-30 Seiten.

Im Gegensatz zum Kurzgutachten, das sich auf die wesentlichen Fakten und Bewertungskriterien beschränkt, enthält das Verkehrswertgutachten detailliertere Informationen und Analysen. Dies zeigt sich vor allem im Umfang der Ausarbeitung.

Wichtig zu beachten ist, dass das Verkehrswertgutachten rechtlich bindend ist und somit sowohl vor Gericht als auch bei behördlichen Nachweisen verwendet werden kann.

Hierfür benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten.

 

# 1 Erbschaft & Schenkung

Grundsätzlich gelten für Schenkungen und Erbschaften ähnliche Regelungen.

Beim Vergleichswertverfahren werden die tatsächlichen Kaufpreise vergleichbarer Immobilien berücksichtigt. Faktoren wie Lage, Baujahr, Wohnfläche und das Vorhandensein von Balkonen oder Gärten spielen dabei eine Rolle.

Das Ertragswertverfahren wird verwendet, um den Wert vermieteter Immobilien wie Wohnungen oder Gewerbeflächen zu bestimmen. Hierbei wird der Wert anhand der zu erwartenden Mieteinnahmen und des Bodenrichtwerts in Münster berechnet, wobei der Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße als Grundlage dienen.

Im Sachwertverfahren wird der Wert des Grundstücks mit dem Wert des darauf befindlichen Gebäudes kombiniert. Zunächst wird der Neubauwert des Gebäudes ermittelt, von dem dann die altersbedingte Wertminderung abgezogen wird. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass das Sachwertverfahren in Münster gelegentlich zu einer überhöhten Einschätzung des Immobilienwerts führen kann, insbesondere aus steuerlicher Sicht.

# 2 Scheidung

Bei Scheidungen ohne notariellen Ehevertrag gilt in der Regel der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft.

Im Zugewinnausgleich wird das Vermögen beider Ehepartner zu Beginn und am Ende der Ehe verglichen, wobei auch Erbschaften und Schenkungen berücksichtigt werden. Immobilien spielen dabei eine wesentliche Rolle.

Für eine einvernehmliche Lösung kann ein Kurzgutachten zur Immobilienbewertung in Münster schnell Klarheit über die Immobilienwerte zum Zeitpunkt der Eheschließung und der Scheidung bieten.

Bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung ist hingegen ein umfassendes Verkehrswertgutachten notwendig, das gemäß den gesetzlichen Vorgaben den Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie festlegt.

# 3 Steuerliche Anlässe

Die steuerliche Bewertung von Immobilien betrifft das Grundvermögen, das Grundstück, Gebäude und Zubehör umfasst.

Um einen niedrigeren Wert nachzuweisen, wird häufig ein zertifizierter Sachverständiger gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 gemäß § 198 Bewertungsgesetz (BewG) herangezogen.

Für steuerliche Abschreibungen nach § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) ist es wichtig, den Gebäude- und Bodenwert separat auszuweisen. Zertifizierte Sachverständige übernehmen diese Bewertungen. Kurzgutachten oder ähnliche Wertermittlungen werden in der Regel nicht anerkannt.

Bei Erbschaften, Schenkungen und Vermögensübertragungen, sowohl betrieblichen als auch privaten Vermögens, wird die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) durch einen zertifizierten Sachverständigen empfohlen. Kurzgutachten werden normalerweise nicht akzeptiert.

# 4 Betreuungsfälle

Wenn Menschen nicht mehr in der Lage sind, sich selbst zu versorgen, kann eine Betreuung notwendig werden. In solchen Fällen sind oft die nächsten Angehörigen die ersten Ansprechpartner.

Falls diese nicht verfügbar oder nicht in der Lage sind, die Betreuung zu übernehmen, wird ein Berufsbetreuer eingesetzt.

In solchen Situationen kann es finanziell notwendig sein, eine Immobilie zu verkaufen. Der Berufsbetreuer kann, sofern seine Betreuungsvollmacht dies zulässt, ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) in Auftrag geben, um den Immobilienverkauf vorzubereiten.

In der Regel verlangt das Betreuungsgericht eine Genehmigung des Immobilienverkaufs, die nach Vorlage eines solchen Verkehrswertgutachtens erteilt wird.

Kurz-Gutachten, Marktwert-Gutachten und andere

Immer dann, wenn der Umfang eines Gutachtens nicht die Anforderungen an den § 194 Baugesetzbuch (BauGB) erfüllt, erhalten Gutachten auch andere Bezeichnungen wie beispielsweise

Kompakt-Gutachten
Kurz-Gutachten
Marktwert-Gutachten
Wert-Gutachten

Dabei wird bei diesen kürzeren Gutachten oftmals auf beschreibende Ausführungen verzichtet. Der Fokus dieser Gutachten ruht auf dem Wert der Immobilie.

Diese Gutachten entsprechen in der Regel nicht den gesetzlichen Anforderungen und sind behördlich oder juristisch nicht verwertbar.

Hierfür benötigen Sie ein Kurzgutachten.

 

# 1 Immobilienkauf oder -verkauf

Für private Immobilienverkäufe, bei denen genaue Informationen zum aktuellen Marktwert entscheidend sind, bietet sich ein Kurzgutachten als optimale Lösung an.

Ein professionelles Kurzgutachten dient als Grundlage für fundierte Preisverhandlungen und ermöglicht gleichzeitig eine objektive und fachkundige Bewertung der Immobilie.

# 2 Außergerichtliche Einigungen bei Scheidung oder Erbschaft

Um potenzielle Konflikte bei der fairen Verteilung von Vermögenswerten von Beginn an zu vermeiden, stellt ein Kurzgutachten den idealen Ausgangspunkt dar.

Es bietet eine transparente und gerechte Basis für die Verteilung oder Auszahlung von Immobilienwerten, da eine objektive Bewertung hilft, emotionale und kontroverse Streitigkeiten zu reduzieren.

# 3 Vermögensplanung

Eine genaue Bewertung von Vermögenswerten ist unerlässlich, um eine detaillierte Übersicht Ihres Vermögens zu erhalten.

Ein Kurzgutachten bietet eine solide Grundlage für Ihre finanzielle Planung und unterstützt Sie bei wichtigen Entscheidungen hinsichtlich Ihrer Vermögensstrategien.

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Diese Kosten kommen bei der Bewertung einer Immobilie auf Sie zu.

Wir laden Sie herzlich zu einem unverbindlichen Erstgespräch ein, um die verschiedenen Bewertungsmethoden sowie den spezifischen Umfang zu besprechen und die Kosten für eine professionelle Immobilienbewertung festzulegen.

Unser Kurzgutachten für Standard-Wohnimmobilien startet bereits ab 990 Euro.

Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB sind ab 1.990 Euro verfügbar.

 

Unser Serviceversprechen für Ihr Anliegen:

 Zertifizierte Immobiliengutachter

 Gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige

DEKRA-zertifizierte Immobiliengutachter

 IHK-zertifizierte Sachverständige

 Festpreisgarantie

Kostenlose und unverbindliche Beratung durch Sachverständige

Kurzfristige Besichtigungstermine | auch am Wochenende

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Basierend auf 98 Bewertungen
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Simone Dünnwald | Geschäftsführerin

Immobilienkauffrau (IHK)

DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung D3
Komplexe Wohn- und Gewerbeimmobilien

Zusammenfassung & FAQ

Notwendigkeit von Immobilienbewertungen in verschiedenen Situationen: Verkauf/Kauf, Erbschaft, Scheidung, Steuern, Renovierung, Versicherung

Faktoren bei der Immobilienbewertung: Gebäudeart, Lage, Bodenwert, Größe, energetischer Zustand, Baujahr, Ausstattungsniveau

Unterschiede zwischen Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten

Bedeutung des Zugewinnausgleichs bei Scheidungen

Steuerliche Bewertung von Immobilien und Rolle zertifizierter Sachverständiger

Notwendigkeit von Immobilienverkäufen bei Betreuungsbedarf

Wichtigkeit von Kurzgutachten für faire Vermögensverteilung

Wert von Kurzgutachten für finanzielle Planung und Entscheidungsfindung

Preisgestaltung: Kurzgutachten ab 990 Euro, Verkehrswertgutachten ab 1.990 Euro

Häufig gestellte Fragen zum Thema: Haus schätzen lassen

Über den Autor:

simone dünnwald geschäftsführung wertatlas
Simone Dünnwald | Geschäftsführerin | Immobilienkauffrau (IHK) und nach DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung D3 Komplexe Wohn- und Gewerbeimmobilien

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