Verkehrswert Immobilie
Philipp Hermecke
27. März 2024
In diesem Blog-Beitrag zum Thema „Verkehrswert Immobilie“ werden folgende Gesichtspunkte zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie abgehandelt:
➤ Für diese Parteien ist der Verkehrswert einer Immobilie entscheidend
➤ Diese Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie
➤ Diese Bewertungsverfahren kommen bei der Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie zum Einsatz
➤ Diese Kosten kommen bei der Ermittlung eines Immobilien-Verkehrswertes auf Sie zu
Vorab:
Der Verkehrswert einer Immobilie – Was ist das?
Der Verkehrswert, auch bekannt als Marktwert, ist der Preis, den eine Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung auf dem freien Markt erzielen würde, wenn sie frei zum Verkauf angeboten würde.
Er basiert auf dem Prinzip des fairen Handels zwischen einem gut informierten Käufer und einem gut informierten Verkäufer, die unter keinen Zwangszuständen handeln.
Dabei repräsentiert der Verkehrswert den finanziellen Wert einer Immobilie auf dem Markt, basierend auf einer Reihe von Faktoren, die ihren Zustand, ihre Lage, ihre Größe und andere wichtige Aspekte berücksichtigen.
In diesem Blog werden wir eine eingehende Analyse des Verkehrswerts durchführen, um ein besseres Verständnis dafür zu entwickeln, warum er so wichtig ist und wie er ermittelt wird.
Für diese Parteien ist der Verkehrswert einer Immobilie entscheidend.
➤ Käufer
Potenzielle Käufer verwenden den Verkehrswert, um sicherzustellen, dass sie eine angemessene und faire Investition tätigen.
Sie möchten sicherstellen, dass der Preis, den sie zahlen, dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht.
➤ Verkäufer
Verkäufer nutzen den Verkehrswert, um den bestmöglichen Preis für ihre Immobilie festzulegen.
Sie möchten sicherstellen, dass sie einen angemessenen Preis erhalten, der ihrem Eigentum gerecht wird und gleichzeitig potenzielle Käufer anzieht.
➤ Finanzinstitute
Banken und andere Kreditgeber verwenden den Verkehrswert, um zu bestimmen, wie viel sie einem Käufer für eine Hypothek gewähren können.
Sie möchten sicherstellen, dass die Höhe des Darlehens dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht, um das Risiko von Kreditausfällen zu minimieren.
In diesem Zusammenhang kommt neben dem Verkehrswert auch der Sicherheitswert, ein sogenannter Beleihungswert zum Tragen.
➤ Versicherungen
Versicherungsunternehmen verwenden den Verkehrswert, um die richtige Höhe der Gebäude- oder Immobilienversicherung festzulegen.
Sie möchten sicherstellen, dass die Versicherungssumme ausreicht, um im Falle von Schäden oder Verlusten angemessen entschädigt zu werden.
Diese Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie.
➤ Lage: Die Lage einer Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren, die ihren Verkehrswert bestimmen. Immobilien in begehrten Stadtteilen, in der Nähe von Schulen, Einkaufszentren oder mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel haben tendenziell einen höheren Verkehrswert als solche in weniger belebten Gegenden.
➤ Zustand, Ausstattung und Energieeffizienz: Der Zustand einer Immobilie und ihre Ausstattungsmerkmale sind ebenfalls entscheidende Faktoren. Gut gepflegte, renovierte oder modernisierte Immobilien haben in der Regel einen höheren Verkehrswert als solche, die Renovierungsbedarf haben oder veraltet sind. Ebenfalls spielt in der heutigen Zeit die Energieeffizienz eines Gebäudes eine immer größere Rolle. Photovoltaik- und Solaranlagen steigern deshalb regelmäßig den Verkehrswert.
➤ Größe und Grundstücksgröße: Die Größe der Immobilie und des Grundstücks, auf dem sie sich befindet, spielen ebenfalls eine wichtige Rolle. Größere Grundstücke oder Immobilien mit mehr Wohnfläche haben tendenziell einen höheren Verkehrswert.
➤ Vergleichbare Verkäufe: Eine gängige Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts besteht darin, ähnliche Immobilien in derselben Gegend zu vergleichen, die in der jüngsten Vergangenheit verkauft wurden. Diese Vergleichswerte können als Referenzpunkte dienen, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen.
➤ Markttrends: Die aktuellen Markttrends und die Nachfrage nach Immobilien in der Region können ebenfalls den Verkehrswert beeinflussen. Wenn die Nachfrage hoch ist und das Angebot knapp ist, kann der Verkehrswert steigen, während er in Zeiten von wirtschaftlicher Unsicherheit oder einem Überangebot an Immobilien fallen kann.
➤ Zinsmarkt: Seit dem Ende der Niedrigzinsphase spielt zudem auch der Zinsmarkt eine entscheidende Rolle am Immobilienmarkt. Bei steigenden Zinsen können sich weniger Menschen den Erwerb von Immobilien leisten und das so lange, bis die Preise wieder auf ein erschwingliches Niveau zurückkommen. In Niedrigzinsphasen können sich hingegen mehr Menschen den Traum vom Eigenheim erfüllen was eine Verknappung des Angebots bedeuten kann und damit steigende Immobilienpreise hervorruft.
➤ Offene Erschließungsbeiträge: Offene Erschließungsbeiträge können den Verkehrswert einer Immobilie negativ beeinflussen, da sie potenzielle Käufer abschrecken, finanzielle Belastungen darstellen und rechtliche Unsicherheiten schaffen können. Dies kann zu einem niedrigeren Verkaufspreis führen und die Attraktivität der Immobilie mindern.
➤ Grundbucheintragungen: Insbesondere Dienstbarkeiten können je nach Inhalt der Eintragung einen Werteinfluss auf Ihre Immobilie entfalten. Regelmäßig sind Eintragungen dieser Art aber als wertneutrale zu betrachten.
➤ Sonstige Besonderheiten: Grundstücksverunreinigungen und sonstige das Grundstück belastende Faktoren können teilweise erhebliche Werteinflüsse entfalten. Dies können insbesondere öffentlich-rechtliche Besonderheiten sein, welche über sogenannte Baulasten geregelt werden. Dies verpflichten Ihr Grundstück dann etwas zu tun, zu dulden oder aber zu unterlasen.
Auch können Altlasteneintragungen, also Grundstücksverunreinigungen, einen negativen Werteinfluss auf Ihre Immobilie haben.
Diese Bewertungsverfahren kommen bei der Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie zum Einsatz.
Auswahl des geeigneten Verfahrens
➤ Vergleichswertverfahren
Die Berechnung einer Immobilie basiert oft auf Vergleichskaufpreisen ähnlicher Objekte.
Allerdings gestaltet sich die Vergleichbarkeit von Häusern oft schwierig, weshalb das Vergleichswertverfahren nur begrenzt Anwendung findet.
Typischerweise wird es eher für die Bewertung von Reihenhäusern in Wohnsiedlungen und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern herangezogen.
➤ Ertragswertverfahren
Für die Bewertung von Immobilien kann auch das Ertragswertverfahren verwendet werden. Hierbei wird der Wert anhand des Bodenwerts sowie der Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten des Grundstücks ermittelt. Dabei spielt auch die Restnutzungsdauer der Gebäude eine wichtige Rolle.
Im Ertragswertverfahren werden die bereinigten Mieteinnahmen über die Lebenserwartung der Gebäude kapitalisiert, unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten. Ein entscheidender Faktor ist der Liegenschaftszinssatz, der als Anpassungsfaktor des Marktes betrachtet wird.
Dieses Verfahren wird vor allem bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern angewendet.
➤ Sachwertverfahren
Wenn ein Gutachter nicht über ausreichend Vergleichsobjekte verfügt, wird häufig das Sachwertverfahren zur Bestimmung des Verkehrswerts (Marktwerts) verwendet.
Hierbei wird der Fokus auf dem Bodenwert, den Außenanlagen und den Gebäudezeitwerten gelegt. Die Gebäudezeitwerte werden anhand der Herstellungskosten (Baukosten) ermittelt.
Die Summe aus Bodenwert, Außenanlagen und Gebäudezeitwerten wird mit einem sogenannten Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) multipliziert, um den Verkehrswert (Marktwert) zu erhalten.
Dieses Verfahren wird üblicherweise bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, bei denen die Selbstnutzung im Vordergrund steht und nicht die Renditeerzielung.
Mit diesem Gutachten wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt
➤ Verkehrswertgutachten
Das Verkehrswertgutachten, auch bekannt als Vollgutachten, bietet eine umfassende Darstellung sämtlicher relevanter Immobilienbewertungskriterien im einzigartigen WertAtlas-Design, mit einem Umfang von 15-30 Seiten.
Im Gegensatz dazu konzentriert sich das Kurzgutachten auf die wesentlichen Fakten und Bewertungskriterien, und enthält daher weniger detaillierte Informationen und Analysen.
Es ist wichtig anzumerken, dass das Verkehrswertgutachten rechtlich bindend ist und daher sowohl vor Gericht als auch bei behördlichen Nachweisen gültig ist.
Wenn Sie den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln möchten, können Sie gerne einen unverbindlichen Beratungstermin mit einem unserer DEKRA-zertifizierten Sachverständigen vereinbaren.
Diese Kosten kommen bei der Ermittlung eines Immobilien-Verkehrswertes auf Sie zu.
Wir laden Sie herzlich zu einem kostenlosen Erstgespräch ein, um den Umfang der Verkehrswert-Ermittlung Ihrer Immobilie zu besprechen. Auf dieser Grundlage können wir dann die Kosten für die professionelle Bewertung des zu bestimmenden Objekts festlegen.
✓ Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB sind ab 1.990 Euro erhältlich.
Unser Serviceversprechen für Ihr Anliegen:
✓ Zertifizierte Immobiliengutachter
✓ Gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige
✓ DEKRA-zertifizierte Immobiliengutachter
✓ IHK-zertifizierte Sachverständige
✓ Festpreisgarantie
✓ Kostenlose und unverbindliche Beratung durch Sachverständige
✓ Kurzfristige Besichtigungstermine | auch am Wochenende
Simone Dünnwald | Geschäftsführerin
Immobilienkauffrau (IHK)
DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung D3
Komplexe Wohn- und Gewerbeimmobilien
Zusammenfassung & FAQ
➤ Verkehrswert oder Marktwert ist der Preis, den eine Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung auf dem freien Markt erzielen würde.
➤ Er basiert auf dem Prinzip des fairen Handels zwischen gut informierten Käufern und Verkäufern, die unter keinen Zwangszuständen handeln, und berücksichtigt Faktoren wie Zustand, Lage und Größe der Immobilie.
➤ Käufer: Verwenden Verkehrswert für faire Investitionen und Sicherstellung des angemessenen Immobilienwerts.
➤ Verkäufer: Nutzen Verkehrswert zur Festlegung eines optimalen Verkaufspreises, der potenzielle Käufer anzieht.
➤ Finanzinstitute: Verwenden Verkehrswert zur Bestimmung der Hypothekengewährung und Risikominimierung.
➤ Versicherungen: Verwenden Verkehrswert zur Festlegung der richtigen Versicherungssumme für Gebäude- oder Immobilienversicherung.
➤ Verschiedene Faktoren beeinflussen den Verkehrswert, darunter Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie, Größe und Grundstücksgröße, vergleichbare Verkäufe, Markttrends, Zinsentwicklungen, offene Erschließungsbeiträge, Grundbucheintragungen und sonstige Besonderheiten.
➤ Vergleichswertverfahren: Basierend auf Vergleichskaufpreisen ähnlicher Immobilien; begrenzte Anwendung aufgrund der Schwierigkeiten in der Vergleichbarkeit von Häusern; typischerweise für Reihenhäuser in Wohnsiedlungen und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern verwendet.
➤ Ertragswertverfahren: Immobilienwert basierend auf Bodenwert, Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten; Berücksichtigung der Restnutzungsdauer; Kapitalisierung der bereinigten Mieteinnahmen; vor allem bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern angewendet.
➤ Sachwertverfahren: Fokussiert auf Bodenwert, Außenanlagen und Gebäudezeitwerte; Gebäudezeitwerte anhand der Baukosten ermittelt; Berechnung durch Multiplikation mit Sachwertfaktor; Typischerweise bei Ein- und Zweifamilienhäusern zur Selbstnutzung angewendet.
➤ Kosten: Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB sind ab 1.990 Euro verfügbar.
Häufig gestellte Fragen zum Thema: Verkehrswert Immobilie
Über den Autor:
Philipp Hermecke | Geschäftsführer und gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung ZIS Sprengnetter Zert (S)
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