Immobilienbewertung bei Erbschaft
Philipp Hermecke
29. April 2024
In diesem Blog-Beitrag zum Thema „Immobilienbewertung bei Erbschaft“ werden sämtliche Aspekte der Erbauseinandersetzung im Zusammenhang mit Immobilienwerten abgehandelt.
➤ Immobilienbewertung bei Erbschaft – Diese Möglichkeiten stehen Ihnen zur Verfügung
➤ Das ist Ihr Pflichtteilanspruch auf Immobilienwerte
➤ Immobilienbewertung bei Erbschaft – Alles zur Erbengemeinschaft
➤ Immobilienbewertung Erbauseinandersetzung – Diese Gutachten stehen Ihnen zur Verfügung
➤ Immobilienbewertung bei Erbschaft – Diese Kosten kommen auf Sie zu
Vorab:
Was passiert bei der Erbschaft von Immobilienwerten?
Mit dem Ableben eines Familienmitglieds (in diesem Fall der Erblasser), tritt automatisch eine gesetzliche Erbfolge in Gang.
Darüber hinaus werden gegebenenfalls testamentarische Verfügungen des Erblassers berücksichtigt.
Neben den Vermögenswerten können allerdings auch Schulden Bestandteil des Erbes sein.
Die Entscheidung ein Erbe anzunehmen, sollte deswegen vom Nachlassempfänger (auch Erben genannt) genaustens abgewogen werden.
Sind auch Immobilienwerte vorhanden, empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Sachverständigen zur Immobilienbewertung bei Erbschaft, um einerseits den marktgerechten Preis der Immobilie festzustellen und gleichzeitig bei rechtichen und behördlichen Fragen zu unterstützen.
Immobilienbewertung bei Erbschaft – Diese Möglichkeiten stehen Ihnen zur Verfügung.
Testament und Erbvertrag
Das Testament regelt die Aufteilung des Nachlasses einseitig durch den Erblasser und muss grundsätzlich nicht notariell beurkundet werden.
Beim Erbvertrag handelt es sich hingegen um einen Vertrag zwischen mehreren Parteien, wobei erst mit notarieller Beurkundung seine Rechtswirksamkeit entfaltet wird.
Die Parteien, bestehend aus Erblasser und Erben, müssen zur Rechtswirksamkeit an der notariell notwendigen Beurkundung teilnehmen.
Deswegen bedarf eine Änderung des Erbvertrags auch die Zustimmung aller beteiligten Parteien.
Erbfolge ohne Testament
Der Gesetzgeber regelt die gesetzliche Erbfolge im Bürgerlichen Gesetzbuch. Demnach erben ohne letztwillige Verfügung des verstorbenen, die nächsten Verwandten.
Der Personenkreis zur gesetzlichen Erbfolge wird in fünf sogenannte Ordnungen aufgeteilt. Diese Ordnungen regeln die Erbreihenfolge.
Solange es Erbberechtigte einer Ordnung gibt, sind die Verwandten der darunterliegenden Ordnung von der Erbfolge ausgeschlossen. Deswegen kann der Personenkreis zur Erbfolge nicht selten klein ausfallen. Und manchmal resultiert aus diesen Ordnungen auch nur ein Alleinerbe.
Erbreihenfolge
➤ 1. Ordnung – Personen die vom Erblasser direkt abstammen
➤ 2. Ordnung – Eltern des Erblassers und Personen die von den Eltern abstammen
➤ 3. Ordnung – Großeltern des Erblassers und alle Personen die von den Großeltern abstammen
➤ 4. Ordnung – Urgroßeltern des Erblassers und alle Personen die von den Urgroßeltern abstammen
➤ 5. und entfernte Ordnung – entfernte Voreltern vom Erblasser und deren Abkömmlinge
Der Erbschein
Das Nachlassgericht stellt auf Antrag einen Nachweis über die Erbschaft aus – Den Erbschein.
Damit erhalten Sie die Bescheinigung, dass Sie einen berechtigten Anspruch auf das Erbe haben und wie groß Ihr Anteil zum Erbe ist.
Den Erbschein brauchen Sie in der Regel immer dann, wenn weder Testament noch Erbvertrag vorliegen und Sie sich gegenüber Ämtern, Banken und Miterben ausweisen müssen.
Das ist Ihr Pflichtteilsanspruch auf Immobilienwerte.
Wenn der Erblasser einen oder mehrere Erben durch ein Testament oder einen Erbvertrag enterbt hat, dann erhalten direkte Abkömmlinge des Erblassers, dessen Eltern und dessen Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner einen Pflichtteilsanspruch.
Der Pflichtteilsberechtigte (Ehepartner und die Abkömmlinge, sowie die Eltern des Erblassers) besitzt somit gegenüber dem Erben oder der Erbengemeinschaft einen Anspruch auf Auskunft über die Nachlasswerte und auch weitere Ansprüche können gegenüber dem Erben oder der Erbengemeinschaft geltend gemacht werden.
Dabei wird der Pflichtteilsberechtigte aber nicht Teil der Erbengemeinschaft, sondern erlangt gegen diese einen Anspruch auf Geldzahlung.
Das sollten Sie zur Feststellung der Immobilienwertes bei Erbschaft wissen
Insbesondere kann der Pflichtteilsberechtigte auf die Hinzuziehung eines Sachverständigen für die Immobilienbewertung bei Erbschaft bestehen. Die Kosten zur Erstellung eines Verkehrswertgutachten werden vom Nachlassvermögen abzogen.
Wenn die Immobilie aber bereits verkauft wurde, kann der Verkaufswert als Ausgangspunkt zur Grundlage des Pflichtteilsanspruchs dienen.
Um hohe Gutachtenkosten zu vermeiden, empfiehlt es sich, dass die Parteien einen gemeinsamen Immobiliengutachter beauftragen.
Als Pflichtteilsanspruch kann der Berechtigte die Hälfte des gesetzlichen Erbanspruchs geltend machen.
Immobilienbewertung bei Erbschaft – Alles zur Erbengemeinsschaft.
Entstehung der Erbengemeinschaft
Im Erbfall entsteht eine sogenannte ungeteilte Erbengemeinschaft. Und dies immer dann, wenn der Erblasser mehrere Erben hinterlässt.
Die Gründung der Erbengemeinschaft entsteht ohne Einfluss der Miterben und allein kraft Gesetzes. Bestandteil der Erbengemeinschaft können dann sowohl Erben der gesetzlichen Erbfolge als auch testamentarisch benannte Erben sein.
Daraus resultiert eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft.
Die Erbengemeinschaft kann demnach nur gemeinschaftlich über die Nachlassregelungen entscheiden.
Ende der Erbengemeinschaft
Durch eine Erbauseinandersetzung kann über einen Erbauseinandersetzungsvertrag die Auflösung der Erbengemeinschaft herbeigeführt werden.
Darüber hinaus können Erben beim Ausbleiben einer Einigung auch eine Erbteilungsklage anstrengen.
Nach der Auseinandersetzung des Erbes, durch welche Form auch immer, kann die Erbengemeinschaft aufgelöst werden.
Letztlich stellt die Erbauseinandersetzung eine gemeinschaftliche Einigung dar, über welche die Verteilung des Nachlasses geregelt wird.
Immobilienbewertung Erbauseinandersetzung – Diese Gutachten stehen Ihnen zur Verfügung.
Die Erbengemeinschaft muss sich bei der Nachlassregelung nicht selten mit der Aufteilung von Immobilienwerten beschäftigen.
Bei der nun anstehenden Erbauseinandersetzung empfiehlt sich die Beauftragung eines Sachverständigen für Immobilienbewertung.
Dieser kann für die gütliche Erbauseinandersetzung ein Kurzgutachten erstellen oder aber ein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Bei einer Erbauseinandersetzung mit Pflichtteilsanspruch empfiehlt sich grundsätzlich ein umfassendes Verkehrswertgutachten.
➤ Kurzgutachten
Diese Art von Gutachten kann eine preiswerte Variante sein. Der Fokus dieser Gutachtenart ruht auf dem Verkehrswert (Marktwert) Ihrer Immobilie. Eine umfassende Beschreibung aller Grundstücks- und Gebäudemerkmale entfällt hierbei.
Der Begriff des Kurzgutachtens ist nicht genau definiert. Eine juristische Verwendung ist deswegen in der Regel nicht möglich. Die Bezeichnung dieser Sorte von Gutachten lautet oftmals auch Marktwertgutachten, Wertgutachten, Marktpreiseinschätzung oder Kompaktgutachten.
Empfehlung: Lassen Sie sich vor Beauftragung ein Muster-Gutachten übersenden, um den Umfang dieser Dienstleitung in Erfahrung zu bringen. Die Unterschiede können nicht unerheblich sein.
➤ Verkehrswertgutachten
Eine Erbauseinandersetzung bedeutet in jedem Fall die gemeinschaftliche Entscheidung einer Bewertungsgrundlage. Nicht selten wünschen sich nicht mit der Immobilie vertraute Erben einen Gesamtüberblick der Immobilie.
Der Gesetzgeber definiert den Umfang einer Immobilienbewertung im § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Mit dem daraus resultierenden Verkehrswertgutachten erhalten Sie eine Immobilienbewertung mit einer umfassenden Beschreibung von Grundstücks- und Gebäudemerkmalen.
Empfehlung: Bei einer Erbauseinandersetzung mit Pflichtteilsanspruch empfiehlt sich grundsätzlich ein umfassendes Verkehrswertgutachten. Wenn die Parteien einen gemeinsamen Sachverständigen beauftragen, können erhebliche Kostenaufwendungen eingespart werden.
Immobilienbewertung bei Erbschaft: Diese Kosten kommen auf Sie zu.
Gerne besprechen wir in einem unverbindlichen Erstgespräch die verschiedenen Bewertungsmethoden sowie den konkreten Umfang, um die Kosten für eine professionelle Immobilienbewertung bei Erbschaft festzulegen.
✓ Unser Kurzgutachten startet bereits bei 990 Euro.
✓ Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB sind bei uns ab 1.990 Euro erhältlich.
Unser Serviceversprechen für Ihr Anliegen:
✓ Zertifizierte Immobiliengutachter
✓ Gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige
✓ DEKRA-zertifizierte Immobiliengutachter
✓ IHK-zertifizierte Sachverständige
✓ Festpreisgarantie
✓ Kostenlose und unverbindliche Beratung durch Sachverständige
✓ Kurzfristige Besichtigungstermine | auch am Wochenende
Simone Dünnwald | Geschäftsführerin
Immobilienkauffrau (IHK)
DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung D3
Komplexe Wohn- und Gewerbeimmobilien
Zusammenfassung & FAQ
➤ Mit dem Tod des Erblassers tritt automatisch gesetzliche Erbfolge ein.
➤ Testamente können zusätzliche Anweisungen enthalten.
➤ Schulden können Teil des Erbes sein.
➤ Annahme des Erbes erfordert genaue Prüfung, besonders bei Schulden.
➤ Einbeziehung eines Immobiliengutachters bei Immobilienwerten empfohlen.
➤ Testament: Keine notarielle Beurkundung erforderlich, einseitige Regelung durch Erblasser.
➤ Erbvertrag: Notarielle Beurkundung erforderlich, Vertrag zwischen Erblasser und Erben.
➤ Erben ohne letztwillige Verfügung: Nächste Verwandte.
➤ Nachlassgericht stellt auf Antrag Erbschein aus.
➤ Erbschein bestätigt berechtigten Anspruch auf Erbe und Anteilshöhe.
➤ Testament oder Erbvertrag können Enterbung verfügen.
➤ Direkte Abkömmlinge, Eltern und Ehepartner haben Pflichtteilsanspruch.
➤ Pflichtteilsberechtigter hat Anspruch auf Auskunft und weitere Ansprüche.
➤ Nachlassgericht stellt Erbschein aus, bestätigt Erbanspruch und Anteil.
➤ Erbschein benötigt ohne Testament oder Erbvertrag zur Identifizierung gegenüber Ämtern, Banken, Miterben.
➤ Im Erbfall entsteht ungeteilte Erbengemeinschaft bei mehreren Erben.
➤ Erbauseinandersetzung regelt Verteilung des Nachlasses gemeinschaftlich.
Häufig gestellte Fragen zum Thema: Immobilienbewertung bei Erbschaft
Über den Autor:
Philipp Hermecke | Geschäftsführer und gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung ZIS Sprengnetter Zert (S)
Jetzt Betrag teilen!
