Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert
In diesem Beitrag zu den Erschließungskosten in NRW erfahren Sie, welche Kosten auf Bauherren zukommen und welche Tipps bei der Planung wirklich helfen.
Warum unterscheiden sich Verkehrs- und Beleihungswert?
Im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen tauchen häufig die Begriffe Verkehrswert und Beleihungswert auf. Obwohl beide Werte der Immobilienbewertung dienen, verfolgen sie unterschiedliche Ziele.
Der Verkehrswert beschreibt den aktuellen Marktwert einer Immobilie. Er orientiert sich daran, welcher Preis unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann.
Der Beleihungswert dagegen betrachtet ausschließlich den langfristig nachhaltig erzielbaren Wert einer Immobilie.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert – häufig auch Marktwert genannt – wird nach § 194 BauGB definiert.
Dabei fließen unter anderem ein:
- Aktuelle Marktlage
- Angebot und Nachfrage
- Lage der Immobilie
- Zustand und Ausstattung
- Vergleichsobjekte
- Erzielbare Kaufpreise
Der Verkehrswert dient häufig als Grundlage bei:
- Kauf oder Verkauf
- Erbschaft
- Scheidung
- Steuerlichen Fragestellungen
- Gerichtlichen Verfahren
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert dient überwiegend der Absicherung von Finanzierungen. Banken bewerten Immobilien hierbei unter langfristigen und nachhaltigen Gesichtspunkten.
Kurzfristige Marktentwicklungen oder spekulative Preissteigerungen werden bewusst nicht berücksichtigt.
Dadurch liegt der Beleihungswert häufig unterhalb des Verkehrswertes.
Warum arbeiten Banken mit dem Beleihungswert?
Kreditinstitute möchten sicherstellen, dass eine Immobilie ihren Wert auch langfristig stabil hält. Deshalb erfolgt die Wertermittlung vorsichtiger als bei einer klassischen Marktbetrachtung.
Insbesondere bei:
- Mehrfamilienhäusern
- Kapitalanlagen
- Größeren Finanzierungen
- Gewerbeimmobilien
spielt der Beleihungswert eine wichtige Rolle.
Welche Faktoren beeinflussen den Beleihungswert?
Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen:
- Lage der Immobilie
- Nachhaltige Vermietbarkeit
- Drittverwendungsfähigkeit
- Restnutzungsdauer
- Objektzustand
- Wirtschaftliche Risiken
- Langfristige Marktstabilität
Auch besondere Objektarten wie Immobilien im Erbbaurecht können den Beleihungswert beeinflussen.
Fazit
Verkehrswert und Beleihungswert verfolgen unterschiedliche Ziele. Während der Verkehrswert den aktuell erzielbaren Marktpreis beschreibt, dient der Beleihungswert der langfristigen Absicherung von Finanzierungen.
Für finanzierungsbezogene Wertermittlungen kann ein professionelles Beleihungswertgutachten sinnvoll sein.
Häufige Fragen zu Verkehrs- und Beleihungswert
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