Unterversicherung vermeiden: Wenn die Wohngebäudeversicherung nicht mehr zur Immobilie passt

Björn Stoyan
Zuletzt aktualisiert: 12. November 2026

EXPERTENGESPRÄCH · WOHNGEBÄUDEVERSICHERUNG

Im Gespräch mit Felix Bongards

WertAtlas im Gespräch mit dem Versicherungsexperten Felix Bongards.

Die folgenden Themen und Antworten sind auf Grundlage des gelieferten Interviewbeitrags redaktionell zusammengefasst. Wörtliche Aussagen sind als Zitat kenntlich gemacht.

Eine Wohngebäudeversicherung begleitet eine Immobilie oft über Jahrzehnte.

In dieser Zeit wird ausgebaut, angebaut, modernisiert und technisch nachgerüstet. Doch hält der Versicherungsvertrag mit diesen Veränderungen Schritt? Versicherungsexperte Felix Bongards erlebt in seiner Beratung immer wieder, dass sich am Gebäude längst etwas verändert hat, die hinterlegten Daten jedoch nicht. Im Schadensfall kann das teuer werden. Mit ihm haben wir darüber gesprochen, welche Angaben Eigentümer im Blick behalten sollten und wie sich eine Unterversicherung vermeiden lässt.

Felix Bongards ist Geschäftsstellenleiter der Provinzial Boje & Bongards OHG in Dinslaken. Seine Laufbahn in der Agentur begann 2017 mit der Ausbildung bei Alfred Boje. Anschließend arbeitete er dort als selbstständiger Kundenberater, heute führt er die Geschäftsstelle gemeinsam mit seinen Geschäftspartnern.

Ein Schwerpunkt seiner Arbeit liegt auf der Absicherung von Immobilien. Bongards berät private und gewerbliche Eigentümer und arbeitet mit Hausverwaltungen auch über die Region hinaus zusammen.

Provinzial Boje & Bongards OHG Katharinenstraße 26, 46537 Dinslaken

Telefon: 02064 30463

E-Mail: boje.bongards@gs.provinzial.com

Website: https://www.provinzial.de/suedwest/boje.bongards

Felix Bongards, Versicherungsexperte der Provinzial Boje & Bongards OHG, im Interview über Unterversicherung und Wohngebäudeversicherung

Felix Bongards

Provinzial Boje & Bongards OHGLogo der Provinzial Boje & Bongards OHG

Was deckt eine klassische Wohngebäudeversicherung ab?

Eine Wohngebäudeversicherung schützt das Gebäude und fest mit ihm verbundene Bestandteile vor den finanziellen Folgen bestimmter Schäden. Zum klassischen Versicherungsschutz gehören in der Regel Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel.

Bei Wasserschäden kommt es häufig zu Missverständnissen: Ein versicherter Leitungswasserschaden bedeutet nicht automatisch, dass auch Wasser abgedeckt ist, das nach Starkregen, einer Überschwemmung oder durch Rückstau ins Gebäude gelangt. Für Schäden durch solche Naturgefahren benötigen Eigentümer einen entsprechenden Elementarschutz, den nach Angaben des GDV etwa jedes zweite Wohngebäude in Deutschland nicht hat.

Welche Naturgefahren der eigene Vertrag umfasst, ergibt sich aus den vereinbarten Versicherungsbedingungen.

Für einen ausreichenden Versicherungsschutz ist jedoch nicht nur entscheidend, welche Gefahren versichert sind. Auch die Angaben zum Gebäude müssen mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie übereinstimmen. Weichen sie voneinander ab, kann eine Unterversicherung entstehen.

FRAGE 01 · UNTERVERSICHERUNG

Wie entsteht eine Unterversicherung bei Gebäuden?

Einordnung aus dem Gespräch mit Felix Bongards · redaktionell zusammengefasst

Von einer Unterversicherung spricht man vereinfacht gesagt, wenn die vereinbarte Versicherungssumme deutlich unter dem tatsächlichen Versicherungswert des Gebäudes liegt. Ursache können falsche oder veraltete Gebäudedaten sein. In diesem Fall wird der Versicherungsschutz auf einer unzutreffenden Grundlage berechnet. Typische Beispiele sind eine nachträglich vergrößerte Wohnfläche, ein angebauter Wintergarten oder andere bauliche Veränderungen, die dem Versicherer nicht gemeldet wurden.

Felix Bongards von der Provinzial Boje & Bongards OHG berät Eigentümer bei der Absicherung ihrer Immobilien. In seiner Praxis begegnen ihm immer wieder Versicherungsverträge, die seit dem Kauf des Hauses nicht mehr überprüft wurden.

„Beim Auto geht man alle zwei Jahre zum TÜV. Frage ich Eigentümer, wann sie ihre Gebäudeversicherung zuletzt geprüft haben, heißt es meistens: beim Kauf. Seitdem hat sich am Haus vieles verändert, im Vertrag nichts.“

Felix Bongards, Provinzial Boje & Bongards OHG

FRAGE 02 · GEBÄUDEDATEN

Welche Gebäudedaten für die Versicherung wichtig sind

Einordnung aus dem Gespräch mit Felix Bongards · redaktionell zusammengefasst

Eigentümer müssen für ihre Wohngebäudeversicherung nicht den Marktwert bzw. Verkehrswert ihrer Immobilie kennen. Entscheidend sind vielmehr die aktuellen

GebäudedatenAngaben, die für die Gebäudeversicherung relevant sind
FlächenWohnfläche und ausgebaute Flächen
Bauweise und AusstattungBauweise, Baujahr, Anzahl der Geschosse, Unterkellerung, Fußbodenheizung und hochwertige Sanitärausstattung
Anbauten und ErweiterungenWintergarten, Anbau, Garage und weitere Nebengebäude
Technische AnlagenPhotovoltaikanlage, Wärmepumpe und Wallbox
Besonderheiten des GebäudesDenkmalschutz, Fachwerk, Reet- oder Schieferdach, Schwimmbad und Sauna
Nutzung und LageGewerblich genutzte Räume, Leerstand sowie die Lage in einem Hochwasser- oder Starkregengebiet

Die Wohngebäudeversicherung betrachtet eine Immobilie damit aus einer anderen Perspektive als eine klassische Immobilienbewertung. Während für den Marktwert, fachlich Verkehrswert, beispielsweise Lage und Grundstück eine wichtige Rolle spielen, rücken bei der Versicherung die Gebäudedaten in den Vordergrund.

FRAGE 03 · VERSICHERUNGSWERT

Marktwert und Versicherungswert: Was ist der Unterschied?

Einordnung aus dem Gespräch mit Felix Bongards · redaktionell zusammengefasst

Für den Marktwert einer Immobilie und ihren Versicherungswert gelten unterschiedliche Kriterien. Besonders deutlich zeigt sich das bei der Lage: Sie beeinflusst den Marktwert erheblich, sagt aber wenig darüber aus, wie viel der Wiederaufbau des Gebäudes nach einem Totalschaden kostet. Felix Bongards verdeutlicht den Unterschied an einem Beispiel: Zwei Häuser mit gleicher Größe und Ausstattung können in Duisburg und Düsseldorf-Oberkassel deutlich unterschiedliche Marktwerte haben. Für die Wohngebäudeversicherung kann ihr Versicherungswert dennoch ähnlich ausfallen, weil hier die Wiederherstellung des Gebäudes im Mittelpunkt steht. Für den Versicherungsschutz ist deshalb nicht entscheidend, wie viel die gesamte Immobilie am Markt wert ist. Maßgeblich ist, dass das Gebäude mit seiner Größe, Bauweise und Ausstattung im Versicherungsvertrag korrekt erfasst ist.

Praxisbeispiel: Was eine veraltete Wohnflächenangabe bedeuten kann

Ein Haus hat tatsächlich 200 Quadratmeter Wohnfläche, im Versicherungsvertrag sind jedoch nur 100 Quadratmeter erfasst. Nehmen wir vereinfacht an, dass daraus eine Unterversicherung von 50 % entsteht.

Nun verursacht ein Brand einen versicherten Schaden von 100.000 Euro. Greift kein Unterversicherungsverzicht, kann sich die Unterversicherung auch auf die Entschädigung für diesen Brandschaden auswirken. In unserem vereinfachten Beispiel beträgt die Versicherungsleistung 50.000 Euro. Die übrigen 50.000 Euro muss der Eigentümer selbst aufbringen. Dieses Prinzip der verhältnismäßigen Kürzung bei Unterversicherung regelt § 75 VVG.

Praxisbeispiel – vereinfachte Modellrechnung

200 m²Tatsächliche Wohnfläche
100 m²Im Versicherungsvertrag erfasst
50 %Angenommene Unterversicherung
100.000 €Versicherter Schaden
50.000 €Mögliche Versicherungsleistung

Vereinfachtes Beispiel. Ob die Versicherungsleistung gekürzt wird, hängt vom Vertrag und einem möglichen Unterversicherungsverzicht ab.

Die Folgen einer Unterversicherung beschränken sich dabei nicht zwangsläufig auf den Gebäudeteil, dessen Angaben fehlen. Sind beispielsweise 100 Quadratmeter Wohnfläche nicht erfasst, kann sich die daraus entstandene Unterversicherung auch auf einen Brandschaden am korrekt erfassten Teil des Hauses auswirken.

FRAGE 04 · IMMOBILIENVERÄNDERUNGEN

Welche Veränderungen am Gebäude sollten Eigentümer prüfen?

Einordnung aus dem Gespräch mit Felix Bongards · redaktionell zusammengefasst

Nicht jede Renovierung muss der Gebäudeversicherung gemeldet werden. Relevant sind vor allem Veränderungen an Fläche, Bauweise, Ausstattung, Nutzung oder technischen Anlagen.

Dazu gehören zum Beispiel:

  • Ausbau des Dachgeschosses oder Kellers zu Wohnraum
  • Anbau eines Wintergartens oder zusätzlicher Wohn- und Nutzflächen
  • Bau einer Garage oder eines weiteren Nebengebäudes
  • Installation einer Photovoltaikanlage
  • Einbau einer Wärmepumpe
  • veränderte Nutzung des Gebäudes oder einzelner Räume, etwa für gewerbliche Zwecke
  • längerer Leerstand des gesamten Gebäudes oder einzelner Einheiten

Eigentümer sollten solche Veränderungen möglichst frühzeitig mit dem Versicherer besprechen. So lässt sich klären, ob die Angaben im Vertrag angepasst werden müssen und ob sich Versicherungsschutz oder Beitrag verändern.

Felix Bongards und sein Team fragen ihre Kunden regelmäßig, ob sich am Gebäude, an seiner Ausstattung oder an der Nutzung etwas verändert hat. So sollen veraltete Gebäudedaten gar nicht erst über Jahre im Vertrag stehen bleiben.

FRAGE 05 · MIETAUSFALL

Wer zahlt den Mietausfall nach einem Gebäudeschaden?

Einordnung aus dem Gespräch mit Felix Bongards · redaktionell zusammengefasst

Ein Gebäudeschaden trifft Vermieter unter Umständen doppelt: Neben den Kosten für die Instandsetzung fehlen Mieteinnahmen, solange eine Wohnung oder Gewerbeeinheit nicht nutzbar ist. Inwieweit die Wohngebäudeversicherung diesen Mietausfall ersetzt, hängt vom Versicherungsschein und den vereinbarten Bedingungen ab.

Bei vermieteten Immobilien geht es damit auch um die Erträge, die das Gebäude erwirtschaftet. Genau hier treffen sich die Perspektiven von WertAtlas und Versicherung: WertAtlas unterstützt Eigentümer dabei, wirtschaftliche Potenziale ihrer Immobilie zu nutzen, etwa über eine höhere steuerliche Abschreibung durch ein Restnutzungsdauer-Gutachten. Die Gebäudeversicherung schützt vor den finanziellen Folgen versicherter Schäden und kann je nach Vertrag auch ausfallende Mieteinnahmen absichern.

Felix Bongards bringt diese Verbindung auf die Formel: „Geld schaffen, Geld schützen.“

Bei vermieteten Wohnräumen sehen viele Verträge einen Schutz gegen Mietausfall vor. Entscheidend ist, ob er eingeschlossen ist und für welchen Zeitraum Versicherungsschutz besteht. Bei gewerblich vermieteten Flächen gelten für den Mietausfall häufig andere Regelungen als bei vermietetem Wohnraum.

Boje & Bongards prüft deshalb bei vermieteten Immobilien gezielt, ob und in welchem Umfang auch Einnahmeausfälle nach einem versicherten Gebäudeschaden abgesichert sind.

Welche finanziellen Folgen ein Mietausfall haben kann, zeigt ein Fall aus seiner Beratung: Nach einem Brand konnte eine gewerblich vermietete Fläche drei Monate lang nicht genutzt werden. Bei einer Monatsmiete von 6.000 Euro summierte sich der Mietausfall auf 18.000 Euro. Weil der gewerbliche Mietausfall im Vertrag eingeschlossen war, bestand auch dafür Versicherungsschutz.

FRAGE 06 · BETRIEBSKOSTEN

Können Vermieter die Gebäudeversicherung auf die Miete umlegen?

Einordnung aus dem Gespräch mit Felix Bongards · redaktionell zusammengefasst

Bei vermieteten Wohngebäuden zählt die Gebäudeversicherung nach § 2 Nr. 13 Betriebskostenverordnung grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten. Voraussetzung ist, dass die Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde. Für Vermieter gilt daher: Die laufenden Beiträge zur Gebäudeversicherung können in die Betriebskosten einfließen, weil sie dem Eigentümer regelmäßig entstehen. Die Wiederherstellung eines beschädigten Gebäudes gehört dagegen zur Instandsetzung und ist nicht umlagefähig. Kürzt der Versicherer im Schadensfall wegen Unterversicherung, muss der Eigentümer die fehlenden Mittel deshalb selbst aufbringen.

FRAGE 07 · VERWALTUNG UND VERSICHERUNGSSCHUTZ

Neue Verwaltung, alte Daten: So entstehen Lücken im Versicherungsschutz

Einordnung aus dem Gespräch mit Felix Bongards · redaktionell zusammengefasst

Bei verwalteten Immobilien ist nicht immer auf den ersten Blick klar, wer Änderungen am Gebäude an den Versicherer weitergibt. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist in der Regel die Gemeinschaft selbst Versicherungsnehmerin. Informationen über bauliche Veränderungen liegen jedoch häufig zunächst nur den einzelnen Eigentümern vor.

Dadurch können wichtige Angaben auf dem Weg von der Baumaßnahme zum Versicherungsvertrag verloren gehen. Typische Beispiele sind:

  • Ein Eigentümer baut das Dachgeschoss oder einen Speicher zu Wohnraum aus. Dadurch vergrößert sich die Gesamtwohnfläche des Gebäudes.
  • Eine frühere Waschküche oder ein Trockenraum wird zur Wohnung oder zum Büro.
  • Balkone werden verglast, Terrassen überdacht oder zusätzliche Anbauten errichtet.
  • Die Gemeinschaft lässt das Dach sanieren, die Fassade dämmen oder die Heizung gegen eine Wärmepumpe austauschen.
  • Auf dem Gemeinschaftsdach wird eine Photovoltaikanlage installiert und in der Tiefgarage werden Wallboxen eingebaut.
  • Eine Einheit wird künftig gewerblich genutzt, etwa als Praxis oder Kanzlei.

Auch beim Wechsel der Hausverwaltung oder des Versicherers können veraltete Gebäudedaten weitergegeben werden. Übernimmt eine neue Hausverwaltung ein Objekt, liegen die vollständigen Unterlagen zum Gebäude nicht immer vor. Wird der Versicherungsvertrag anschließend umgestellt, dienen häufig die Angaben aus der bisherigen Police als Grundlage.

So können veraltete Angaben über Jahre und mehrere Verwaltungs- oder Versichererwechsel hinweg weitergegeben werden. Im Schadensfall zeigt sich dann möglicherweise erstmals, dass der Versicherungsvertrag längst nicht mehr zum tatsächlichen Zustand des Gebäudes passt.

Für Eigentümergemeinschaften, Hausverwaltungen und einzelne Eigentümer gilt deshalb derselbe Grundsatz: Ein regelmäßiger Austausch mit dem Versicherer lohnt sich, gerade wenn unklar ist, ob sich eine Erneuerung auf den Versicherungsschutz auswirkt.

Fazit: Wenn sich die Immobilie verändert, sollte der Versicherungsschutz mitwachsen

Eine Wohngebäudeversicherung begleitet eine Immobilie oft über Jahrzehnte. In dieser Zeit wird ausgebaut, angebaut, modernisiert und technisch nachgerüstet. Der Versicherungsvertrag berücksichtigt solche Veränderungen jedoch nur, wenn die Gebäudedaten aktualisiert werden. Bleibt das aus, entsteht eine Lücke, die erst im Schadensfall sichtbar wird: Liegt die Versicherungssumme erheblich unter dem Versicherungswert, kann der Versicherer die Leistung nach § 75 VVG anteilig kürzen. Eine bestehende Unterversicherung kann sich dabei auch auf die Entschädigung für Schäden an anderen Teilen des Gebäudes auswirken.

Der Aufwand, eine solche Lücke zu vermeiden, kostet häufig nur einen Anruf und ein paar Minuten Zeit.

Ein Abgleich lohnt sich besonders in diesen Situationen:

  • nach Kauf oder Erbschaft einer Immobilie
  • nach einem Ausbau, Anbau oder Umbau
  • nach dem Einbau technischer Anlagen
  • bei veränderter Nutzung, etwa durch gewerblich genutzte Räume
  • beim Wechsel der Hausverwaltung oder des Versicherers

Wer zuletzt beim Hauskauf in seine Wohngebäudeversicherung geschaut hat, sollte die Unterlagen hervorholen, entstauben und sie mit dem heutigen Zustand der Immobilie vergleichen. Bei offenen Fragen hilft ein Anruf beim eigenen Versicherer weiter.

Häufig gestellte Fragen zu Wohngebäudeversicherung und Unterversicherung

Antworten auf häufige Fragen zu Wohngebäudeversicherung, Vertragsdaten und Unterversicherung.

Was passiert mit der Wohngebäudeversicherung beim Eigentümerwechsel?

Beim Eigentumsübergang tritt der Erwerber nach § 95 VVG in die Rechte und Pflichten der bestehenden Gebäudeversicherung ein. Nach § 96 VVG kann der neue Eigentümer den Vertrag mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode kündigen. Dafür gilt grundsätzlich eine Frist von einem Monat nach dem Erwerb; erfährt der Käufer erst später von der Versicherung, beginnt die Monatsfrist mit dieser Kenntnis.

Muss Leerstand der Gebäudeversicherung gemeldet werden?

In der Regel ja. Ein längerer Leerstand kann eine Gefahrerhöhung im Sinne der §§ 23 ff. VVG darstellen und ist dem Versicherer anzuzeigen. Bei einem Leerstand sollten Eigentümer frühzeitig mit dem Versicherer klären, welche Pflichten gelten. Leerstehende Gebäude oder Wohnungen können ein verändertes Risiko darstellen, weil Schäden möglicherweise später entdeckt werden. Ein Rohrbruch bleibt beispielsweise länger unbemerkt, wenn sich niemand regelmäßig in den Räumen aufhält. Der Versicherer kann deshalb bestimmte Pflichten für die Zeit des Leerstands vorsehen.

Ist jeder Wasserschaden über die Wohngebäudeversicherung versichert?

Nein. Entscheidend ist, wodurch das Wasser in das Gebäude gelangt ist. Leitungswasserschäden gehören typischerweise zum Schutz einer Wohngebäudeversicherung. Schäden durch Starkregen, Überschwemmung oder Rückstau sind dagegen in der Regel nur versichert, wenn ein entsprechender Elementarschutz vereinbart wurde.

Was bedeutet Unterversicherungsverzicht bei der Wohngebäudeversicherung?

Ein Unterversicherungsverzicht bedeutet vereinfacht, dass der Versicherer unter den vereinbarten Voraussetzungen auf eine Kürzung wegen Unterversicherung verzichtet. Entscheidend sind dabei korrekte Gebäudedaten. Beim GDV-Mustermodell „Wert 1914 / Gleitender Neuwert Plus“ ist ein Unterversicherungsverzicht beispielsweise vorgesehen, wenn Größe, Ausbau und Ausstattung zutreffend angegeben wurden und der Versicherer die Versicherungssumme auf dieser Grundlage ermittelt hat. Auch spätere Veränderungen am Gebäude müssen berücksichtigt werden.

Wie oft sollte man eine Wohngebäudeversicherung überprüfen?

Einen vorgegebenen Prüfrhythmus gibt es nicht. Sinnvoll ist ein Blick auf den Versicherungsschutz insbesondere dann, wenn sich am Gebäude oder an seiner Nutzung etwas verändert. Wer das Haus vor zehn oder fünfzehn Jahren gekauft und die Gebäudeversicherung seitdem nicht mehr angesehen hat, sollte deshalb nicht allein auf das Alter des Vertrags schauen. Entscheidend ist, was in dieser Zeit mit der Immobilie passiert ist – etwa Anbauten, Nutzungsänderungen oder energetische Modernisierungen.

Muss ich als Eigentümer den Versicherungswert meiner Immobilie kennen?

Nein. Eigentümer müssen den Versicherungswert ihrer Immobilie in der Regel nicht selbst berechnen. Wichtig ist vielmehr, dass der Versicherer mit korrekten Angaben zu Größe, Ausbau, Ausstattung, Bauweise und Nutzung arbeitet. Auf dieser Grundlage ermittelt der Versicherer den Versicherungsschutz nach dem jeweiligen Bewertungsmodell.

Was bedeutet grobe Fahrlässigkeit in der Wohngebäudeversicherung?

Wer einen Schaden grob fahrlässig verursacht, riskiert eine Kürzung der Versicherungsleistung. Nach § 81 VVG richtet sich die mögliche Kürzung nach der Schwere des Verschuldens. Viele Tarife sehen jedoch einen weitergehenden Schutz vor und verzichten unter bestimmten Voraussetzungen auf eine Kürzung wegen grober Fahrlässigkeit.

Gibt es in Deutschland eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden?

Eine allgemeine bundesweite Pflichtversicherung gegen Elementarschäden besteht derzeit nicht, wird jedoch weiterhin politisch diskutiert. Wer auf Elementarschutz verzichtet, sollte sich der möglichen Folgen bewusst sein. In der Agentur von Felix Bongards wird ein solcher Verzicht nach der Beratung beispielsweise schriftlich dokumentiert.

Wo finde ich die Gebäudedaten für den Versicherungscheck?

Für den Versicherungscheck sind vor allem der aktuelle Versicherungsschein und spätere Nachträge wichtig. Je nach Immobilie können außerdem folgende Unterlagen helfen:

  • Wohnflächenberechnung
  • Bauunterlagen
  • Unterlagen zu Anbauten und Umbauten
  • Nachweise über Modernisierungen
  • Angaben zu Photovoltaikanlage, Wärmepumpe oder Wallbox
  • Unterlagen zur aktuellen Nutzung

Was passiert, wenn ich eine Veränderung am Gebäude erst Jahre später melde?

Eine verspätete Meldung sollte in jedem Fall nachgeholt werden. Der Versicherer kann dann prüfen, ob die Gebäudedaten, die Versicherungssumme und der Beitrag angepasst werden müssen. Mit der Meldung allein ist der Versicherungsschutz jedoch nicht automatisch rückwirkend hergestellt. Für Schäden, die bereits vor der Anpassung eingetreten sind, bleibt grundsätzlich der Vertragsstand zum Zeitpunkt des Schadens maßgeblich. Eine bestehende Versicherungslücke lässt sich in der Regel nicht nachträglich schließen.

Felix Bongards, Experte für Wohngebäudeversicherung

INTERVIEWEXPERTE

Felix Bongards

Provinzial Boje & Bongards OHG · Experte für Wohngebäudeversicherung

Felix Bongards erläutert in diesem Expertengespräch, weshalb aktuelle Gebäudedaten für einen passenden Versicherungsschutz wichtig sind und worauf Eigentümer bei Veränderungen an ihrer Immobilie achten sollten.

 

Redaktioneller Hinweis: Das Interview wurde von WertAtlas redaktionell aufbereitet. Felix Bongards ist Gesprächspartner und fachlicher Experte, nicht der ausgewiesene WordPress-Beitragsautor.