Erbbaurecht und Erbpacht
In diesem Beitrag erklären wir Ihnen alles über Erbbaurecht und Erbpacht
➤ Erbbaurecht und Erbpacht: Was ist das und worauf kommt es an?
➤ Erbpacht oder Erbbaurecht – welcher Begriff ist richtig?
➤ Wie funktioniert ein Erbbaurecht?
➤ Erbbaurecht im BGB: Welche Gesetze gelten?
➤ Erbbaurecht im Grundbuch: Wo wird es eingetragen?
➤ Kann ein Erbbaurecht verkauft, vererbt oder finanziert werden?
➤ Heimfall beim Erbbaurecht: Was geschieht dabei?
➤ Was geschieht nach Ablauf des Erbbaurechts?
➤ Welche Vor- und Nachteile hat ein Erbbaurecht?
➤ Wie beeinflusst das Erbbaurecht den Immobilienwert?
➤ Checkliste: Erbbaurecht vor Kauf oder Bewertung prüfen
Erbbaurecht und Erbpacht:
Was ist das und worauf kommt es an?
Wer ein Haus kauft, erwirbt normalerweise sowohl das Gebäude als auch das dazugehörige Grundstück. Beim Erbbaurecht ist das anders: Der Grund und Boden bleibt im Eigentum des Grundstückseigentümers. Eine andere Person erhält das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche dieses Grundstücks ein Bauwerk zu haben.
Für die Nutzung wird häufig ein regelmäßiger Erbbauzins vereinbart. Umgangssprachlich ist häufig von Erbpacht die Rede. Der rechtlich maßgebliche Begriff lautet jedoch Erbbaurecht.
Ob eine Immobilie im Erbbaurecht wirtschaftlich attraktiv ist, hängt nicht nur vom Kaufpreis ab. Restlaufzeit, Erbbauzins, Grundbucheintragungen, Zustimmungsvorbehalte, Heimfallregelungen und die Entschädigung am Vertragsende können die Finanzierung, die Veräußerbarkeit und den Immobilienwert beeinflussen.
Begriff | Bedeutung | Wichtig zu wissen |
| Erbbaurecht | Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben | Gesetzlich maßgeblicher Begriff |
| Erbpacht | Umgangssprachliche Bezeichnung für das Erbbaurecht | In Vertrag und Grundbuch steht regelmäßig „Erbbaurecht“ |
| Erbbauzins | Wiederkehrende Zahlung an den Grundstückseigentümer | Höhe und Anpassung ergeben sich aus dem Vertrag |
Das Wichtigste in Kürze
➤ Das Erbbaurecht ermöglicht ein Bauwerk auf einem Grundstück, das einer anderen Person oder Institution gehört.
➤ Das Recht ist grundsätzlich veräußerlich und vererblich.
➤ Das Gebäude ist während der Laufzeit wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht zugleich Bestandteil des Grundstücks.
➤ Für das Erbbaurecht wird ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt; zusätzlich steht es im Grundbuch des belasteten Grundstücks.
➤ Der Heimfall ist eine vertraglich geregelte Übertragung des bestehenden Erbbaurechts und nicht das reguläre Vertragsende.
➤ Für den Wert sind insbesondere Vertrag, Restlaufzeit, Erbbauzins, Entschädigung und Marktgängigkeit zu berücksichtigen.
Erbbaurecht – was ist das?
Nach § 1 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) kann ein Grundstück so belastet werden, dass der begünstigten Person das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Grundstücksoberfläche ein Bauwerk zu haben. Der Erbbauberechtigte erwirbt damit nicht den Boden, sondern ein eigenständiges dingliches Recht am fremden Grundstück.
Das auf Grundlage des Erbbaurechts vorhandene oder errichtete Bauwerk gilt nach § 12 ErbbauRG als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Es ist während der Laufzeit nicht zugleich Bestandteil des Grundstücks. Erlischt das Erbbaurecht, werden seine Bestandteile grundsätzlich Bestandteile des Grundstücks.
Erbpacht oder Erbbaurecht – welcher Begriff ist richtig?
Im allgemeinen Sprachgebrauch werden Erbpacht und Erbbaurecht häufig gleichgesetzt. Wer von einem Erbpachtgrundstück, einem Erbpachtvertrag oder einem Haus auf Erbpacht spricht, meint heute meist ein Grundstück beziehungsweise ein Gebäude mit bestehendem Erbbaurecht.
Die gesetzliche Bezeichnung lautet Erbbaurecht. Auch die Bundesnotarkammer beschreibt „Erbpacht“ als umgangssprachlichen Ausdruck für dieses Modell. In notariellen Verträgen, Grundbüchern und Immobiliengutachten sollten deshalb die Begriffe Erbbaurecht, Erbbauberechtigter, Erbbaurechtsvertrag und Erbbauzins verwendet werden.
Wie funktioniert ein Erbbaurecht?
Die Grundlage bildet ein Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten. Für einen Vertrag, durch den sich eine Partei zur Bestellung oder zum Erwerb eines Erbbaurechts verpflichtet, gilt über § 11 ErbbauRG die notarielle Form des § 311b Absatz 1 BGB entsprechend. Das dingliche Recht entsteht durch die erforderliche Einigung und die Eintragung im Grundbuch.
Der Vertrag kann insbesondere festlegen:
➤ Wie das Grundstück bebaut und genutzt werden darf
➤ Wer das Bauwerk instand halten, versichern oder nach einem Schaden wieder aufbauen muss
➤ Wie hoch der Erbbauzins ist und wie er angepasst werden kann
➤ Ob Verkauf, Belastung, Umbauten oder Nutzungsänderungen einer Zustimmung bedürfen
➤ Welche Voraussetzungen einen Heimfall auslösen können
➤ Wie die Vergütung beim Heimfall und die Entschädigung beim Zeitablauf geregelt sind
➤ Ob ein Vorrecht auf Erneuerung oder ein Anspruch auf Erwerb des Grundstücks besteht
Welche Vereinbarungen zum Inhalt des Rechts gemacht werden können, beschreibt insbesondere § 2 ErbbauRG. Deshalb können äußerlich vergleichbare Immobilien wirtschaftlich deutlich unterschiedlich zu beurteilen sein.
Wie lange läuft ein Erbbaurecht?
Die Laufzeit wird im Vertrag festgelegt. Das Erbbaurechtsgesetz gibt keine für alle Verträge geltende Standardlaufzeit vor. Bei einem bestehenden Recht ist daher vor allem die verbleibende Restlaufzeit entscheidend. Sie kann beeinflussen, wie lange das Gebäude noch genutzt werden kann, welche Finanzierung möglich ist und wie gut sich das Erbbaurecht später veräußern lässt.
Erbbaurecht im BGB: Welche Gesetze gelten?
Die besonderen Vorschriften stehen nicht hauptsächlich im Bürgerlichen Gesetzbuch, sondern im Erbbaurechtsgesetz. Das BGB gilt ergänzend, soweit das Erbbaurechtsgesetz keine abweichende Regelung enthält. Die Suchfrage „Erbbaurecht BGB“ lässt sich daher so beantworten: Das BGB ist wichtig, die Spezialregelungen befinden sich jedoch im ErbbauRG.
Für die Praxis sind insbesondere folgende Regelungsbereiche wichtig:
Definition und Grundstruktur stehen in § 1 ErbbauRG. Die §§ 2 bis 7 ErbbauRG betreffen mögliche Vertragsinhalte sowie Zustimmungsvorbehalte bei Veräußerung und Belastung.
Die §§ 9 bis 14 ErbbauRG regeln insbesondere Erbbauzins, ergänzende Anwendung des Grundstücksrechts, die Zuordnung des Bauwerks und das Erbbaugrundbuch. Für Zeitablauf, Entschädigung und Heimfall sind vor allem die §§ 27 bis 34 ErbbauRG relevant. Die notarielle Form folgt über § 11 ErbbauRG aus § 311b Absatz 1 BGB.
Erbbaurecht im Grundbuch: Wo wird es eingetragen?
Für das Erbbaurecht wird nach § 14 ErbbauRG bei der Eintragung von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt angelegt: das Erbbaugrundbuch. Gleichzeitig wird das Erbbaurecht im Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen; dort wird auf das Erbbaugrundbuch Bezug genommen.
Grundbuch des Grundstücks
Im Grundstücksgrundbuch bleibt der Eigentümer des Bodens eingetragen. Das Erbbaurecht erscheint als Belastung des Grundstücks. Bei der Bestellung muss es grundsätzlich die gesetzlich vorgesehene Rangstelle erhalten.
Erbbaugrundbuch
Das Erbbaugrundbuch wird für das Erbbaurecht wie ein Grundbuch geführt. Es kann unter anderem Angaben zum Erbbauberechtigten, zum Inhalt des Rechts, zu Grundschulden, Reallasten, Vormerkungen und Verfügungsbeschränkungen enthalten.
Der vollständige Vertragsinhalt ist aus einem kurzen Grundbuchauszug nicht immer vollständig erkennbar. Das Grundbuch kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug nehmen. Für eine belastbare Prüfung werden deshalb außerdem der notarielle Erbbaurechtsvertrag und sämtliche Nachträge benötigt.
Kann ein Erbbaurecht verkauft, vererbt oder finanziert werden?
Das Erbbaurecht ist grundsätzlich veräußerlich und vererblich. Es kann außerdem mit Grundpfandrechten belastet und dadurch als Sicherheit für eine Finanzierung genutzt werden.
Der Vertrag kann jedoch vorsehen, dass für die Veräußerung oder Belastung die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich ist. § 5 ErbbauRG erlaubt entsprechende Zustimmungsvorbehalte. Unter den Voraussetzungen des § 7 ErbbauRG kann ein Anspruch auf Zustimmung bestehen, wenn der Vertragszweck nicht wesentlich gefährdet wird und die weiteren gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.
Für eine Finanzierung prüfen Banken regelmäßig die Restlaufzeit, die Rangverhältnisse, die Höhe und Anpassbarkeit des Erbbauzinses, Zustimmungsvorbehalte, Heimfallklauseln und die Regelungen zum Vertragsende.
Stillhalteerklärung beim Erbbaurecht: Was bedeutet das?
Bei der Finanzierung kann eine Bank eine Stillhalteerklärung des Erbbaurechtsgebers verlangen. Sie soll Risiken für das Kreditinstitut regeln, falls das Erbbaurecht zwangsversteigert oder anderweitig verwertet werden muss.
Es gibt keine für jeden Vertrag identische Stillhalteerklärung. Inhalt und Umfang hängen vom Erbbaurechtsvertrag, vom Erbbaurechtsgeber und von den Anforderungen der finanzierenden Bank ab.
Die Hansestadt Lübeck unterscheidet beispielsweise zwischen einer Stillhalteerklärung und einer Zustimmungserklärung. Die dort beschriebene Stillhalteerklärung betrifft unter anderem zukünftige Erbbauzinsraten und ein bestehendes Vorkaufsrecht im Zwangsversteigerungsverfahren. Die Zustimmungserklärung regelt dagegen bestimmte Veräußerungsfälle.
Vor dem Kauf sollten Finanzierung und Dokumente deshalb aufeinander abgestimmt werden. Eine Belastungszustimmung, eine Stillhalteerklärung und weitere Zustimmungen können unterschiedliche Zwecke erfüllen. Entscheidend ist, welche Unterlagen die konkrete Bank verlangt und welche Erklärungen der Grundstückseigentümer tatsächlich abgibt.
Heimfall beim Erbbaurecht: Was geschieht dabei?
Der Heimfall ist nicht das reguläre Ende der Vertragslaufzeit. Er bezeichnet die vertraglich vereinbarte Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das bestehende Erbbaurecht beim Eintritt bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer oder einen von ihm bestimmten Dritten zu übertragen.
Mögliche Heimfallgründe können sich beispielsweise auf die vertragswidrige Nutzung, unterlassene Instandhaltung, fehlende Versicherung oder erhebliche Zahlungsrückstände beziehen. Welche Gründe tatsächlich gelten, ergibt sich aus dem jeweiligen Vertrag.
Soll ein Heimfall auf Zahlungsverzug gestützt werden, gilt die Grenze aus § 9 Absatz 4 ErbbauRG: Der Rückstand muss mindestens zwei Jahresbeträge des Erbbauzinses erreichen. Kleinere Rückstände können andere Folgen haben, reichen für diesen Heimfallgrund jedoch nicht aus.
Erlischt das Erbbaurecht beim Heimfall?
Nein. Beim Heimfall wird das bestehende Erbbaurecht grundsätzlich übertragen. Nach § 33 ErbbauRG bleiben Hypotheken, Grund- und Rentenschulden sowie Reallasten grundsätzlich bestehen, soweit sie nicht dem Erbbauberechtigten selbst zustehen.
Welche Vergütung wird beim Heimfall gezahlt?
Macht der Grundstückseigentümer den Heimfallanspruch geltend, ist grundsätzlich eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zu gewähren. § 32 ErbbauRG erlaubt vertragliche Regelungen über Höhe, Zahlungsweise und grundsätzlich auch den Ausschluss der Vergütung.
Die häufig genannte Untergrenze von zwei Dritteln des gemeinen Wertes gilt nicht pauschal für jedes Erbbaurecht. Sie betrifft den gesetzlichen Sonderfall, dass das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurde.
Was geschieht nach Ablauf des Erbbaurechts?
Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, wird das Bauwerk grundsätzlich Bestandteil des Grundstücks. Nach § 27 ErbbauRG hat der Grundstückseigentümer grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Der Vertrag kann Höhe, Zahlungsweise und auch einen Ausschluss der Entschädigung regeln.
Auch hier gilt eine gesetzliche Mindestentschädigung von zwei Dritteln des gemeinen Gebäudewertes nur in dem besonderen sozialen Anwendungsfall des § 27 Absatz 2 ErbbauRG. Für andere Fälle ist die konkrete Vertragsregelung entscheidend.
Merkmal | Heimfall | Regulärer Zeitablauf |
Auslöser | Vertraglich vereinbarter Heimfallgrund | Ende der vereinbarten Laufzeit |
Rechtsfolge | Übertragung des bestehenden Erbbaurechts | Erlöschen des Erbbaurechts |
Zeitpunkt | Kann vor Vertragsende eintreten | Zum vereinbarten Enddatum |
Zahlung | Vergütung für das Erbbaurecht | Entschädigung für das Bauwerk |
Prüfgrundlage | Heimfallklauseln des Vertrags | Laufzeit und Entschädigungsregelung |
Welche Vergütung wird beim Heimfall gezahlt?
Nein. Eine automatische Verlängerung besteht nicht. Der Vertrag kann jedoch ein Vorrecht auf Erneuerung enthalten. Außerdem können sich die Beteiligten auf eine Verlängerung oder eine Neubestellung einigen. Ob dies möglich ist und zu welchen Konditionen, sollte rechtzeitig vor dem Vertragsende geklärt werden.
Welche Vor- und Nachteile hat ein Erbbaurecht?
Mögliche Vorteile
➤ Das Grundstück muss nicht mitgekauft werden; dadurch kann der anfängliche Kapitalbedarf geringer ausfallen.
➤ Ein Erbbaurecht kann Zugang zu Grundstücken ermöglichen, die der Eigentümer nicht verkaufen möchte.
➤ Das Recht ist grundsätzlich veräußerlich und vererblich.
➤ Über eine lange Laufzeit besteht ein grundbuchlich gesichertes Nutzungsrecht.
Mögliche Nachteile und Risiken
➤ Zusätzlich zur Gebäudefinanzierung fällt häufig ein laufender Erbbauzins an, der nach Vertrag und Gesetz angepasst werden kann.
➤ Verkauf, Belastung, Umbauten oder Nutzungsänderungen können von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängen.
➤ Eine sinkende Restlaufzeit kann Finanzierung und späteren Verkauf erschweren.
➤ Der Erbbauberechtigte erwirbt nicht das Eigentum am Grund und Boden.
➤ Heimfall-, Entschädigungs- und Verlängerungsregelungen können erhebliche wirtschaftliche Folgen haben.
Ob die Vorteile überwiegen, lässt sich deshalb nur anhand des konkreten Vertrags, der Restlaufzeit, des Erbbauzinses und der persönlichen Ziele beurteilen.
Wie beeinflusst das Erbbaurecht den Immobilienwert?
Bei der Wertermittlung werden das Erbbaurecht und das belastete Erbbaugrundstück als unterschiedliche Bewertungsobjekte betrachtet. Nach § 48 ImmoWertV sind der Vertrag und sämtliche sonstigen wertbeeinflussenden Umstände zu berücksichtigen.
Für den Wert des Erbbaurechts können insbesondere folgende Faktoren relevant sein:
➤ verbleibende Vertragslaufzeit
➤ Zustand und Restnutzungsdauer des Gebäudes
➤ aktueller Erbbauzins und vertragliche Anpassungsmöglichkeiten
➤ Entschädigung beim Zeitablauf und Vergütung beim Heimfall
➤ Bau-, Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen
➤ Belastungsgrenzen, Finanzierbarkeit und Marktgängigkeit
Wie der laufende Erbbauzins in der finanzmathematischen Bewertung berücksichtigt wird, erklärt der separate Ratgeber „Erbbauzins: Berechnung, Erhöhung und Einfluss auf den Immobilienwert“. Die Perspektive des Grundstückseigentümers behandelt der Beitrag „Erbbaugrundstück bewerten“.
Ein pauschaler Abschlag vom Wert einer Immobilie im Volleigentum reicht für eine belastbare Einordnung nicht aus. Für Kauf, Verkauf, Erbschaft oder eine gerichtliche beziehungsweise behördliche Verwendung kann ein Verkehrswertgutachten erforderlich oder sinnvoll sein.
Checkliste: Erbbaurecht vor Kauf oder Bewertung prüfen
Vollständiger notarieller Erbbaurechtsvertrag und sämtliche Nachträge
Aktueller Auszug aus Grundstücksgrundbuch und Erbbaugrundbuch
Verbleibende Laufzeit und mögliche Verlängerungsrechte
Aktueller Erbbauzins, letzte Anpassung und Anpassungsklausel
Nutzungs-, Bau- und Instandhaltungspflichten
Zustimmungsvorbehalte bei Verkauf, Belastung oder Umbauten
Heimfallgründe und Vergütungsregelung
Entschädigung beim regulären Zeitablauf
vorhandene Belastungs-, Stillhalte- und Zustimmungserklärungen
Anforderungen der finanzierenden Bank und fachliche Wertermittlung
Immobilie im Erbbaurecht bewerten lassen
Bei einer Immobilie im Erbbaurecht reichen Lage, Wohnfläche, Baujahr und Gebäudezustand für eine belastbare Wertermittlung nicht aus. Auch Restlaufzeit, Erbbauzins, Vertragsbedingungen, Grundbucheintragungen und Entschädigungsregelungen müssen berücksichtigt werden.
WertAtlas bewertet Erbbaurechte sowie Wohnungs- und Teileigentumserbbaurechte als besondere Rechte und Belastungen. Für offizielle, behördliche oder gerichtliche Anlässe kommt insbesondere ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB in Betracht.
Sie möchten eine Immobilie im Erbbaurecht kaufen, verkaufen, vererben oder bewerten lassen? Lassen Sie die wertrelevanten Vertragsbedingungen gemeinsam mit den Gebäude- und Marktdaten prüfen. WertAtlas berät Sie kostenlos und unverbindlich zur passenden Form der Immobilienbewertung.
Fazit: Beim Erbbaurecht entscheidet der Vertrag
Das Erbbaurecht ermöglicht es, ein Gebäude auf einem Grundstück zu haben, ohne den Grund und Boden zu erwerben. Erbpacht ist die dafür verbreitete, rechtlich jedoch ungenaue Bezeichnung.
Ob eine Immobilie im Erbbaurecht wirtschaftlich attraktiv ist, hängt nicht allein vom Kaufpreis ab. Restlaufzeit, Erbbauzins, Grundbuch, Zustimmungspflichten, Heimfall und Entschädigung können die Nutzung, Finanzierung und den Wert beeinflussen.
Vor einer Entscheidung sollten daher der vollständige Vertrag, die Grundbucheintragungen und der Immobilienwert fachkundig geprüft werden. Die rechtliche Einzelfallprüfung gehört in die Hände eines Notars oder entsprechend spezialisierten Rechtsanwalts; die wirtschaftliche Wertermittlung übernimmt ein qualifizierter Immobiliensachverständiger.
Stand: 3. September 2026. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.
Häufige Fragen zum Erbbaurecht
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