Absetzung für Abnutzung ( AfA )
In diesem Blog-Beitrag zum Thema „Absetzung für Abnutzung“ werden folgende Aspekte der sogenannten „AfA“ abgehandelt:
Kapitalanleger aufgepasst!
Wussten Sie schon, dass Sie nicht nur von der Mietrendite, sondern auch von der steuerlichen Abschreibung profitieren können?
Was bedeutet Absetzung für Abnutzung ( kurz AfA )?
AfA ist die Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“ welches nach dem §7 Einkommensteuergesetzt (EstG) „Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung“ geregelt ist. Immobilien die als Renditeobjekt oder gewerblich genutzte Immobilie verwendet werden, dürfen in der Steuererklärung, wenn nicht zu Wohnzwecken selbst genutzt, die Anschaffungs-, und Anschaffungsneben- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer hinweg abgeschrieben werden. Dadurch wir das zu versteuernde Einkommen reduziert.
Da allgemein davon ausgegangen wird, dass eine Immobilie im Laufe der Zeit an Wert verliert, können Sie auf diese Weise die Anschaffungs- und Herstellungskosten über viele Jahre von der Steuer absetzen.
Insgesamt bieten die Regelungen zur AfA zahlreiche Vorteile, indem sie Investitionen in Immobilien fördern und steuerliche Entlastungen ermöglichen. Sie unterstützen Vermieter und Eigentümer bei der Werterhaltung und Modernisierung ihrer Gebäude und tragen zur Schaffung und Erhaltung von Wohnraum bei.
Werden alle Immobilien bei der Absetzung für Abnutzung linear gleich abgeschrieben?
Nein, laut §7 EstG werden beispielsweise Altbauten Prozentual geringer abgeschrieben wie Neubauten. Denn die Absetzung bemisst sich hierbei nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts (Immobilie). Um einen kleinen Überblick zu verschaffen, haben wir Ihnen eine kurze Übersicht vorbereitet:
| Gebäudejahrgang | Jahre | Prozent |
| 01.01.2024 | 33 | 3% |
| 01.01.1925 – 01.01.2023 | 50 | 2% |
| Vor 01.01.1925 | 40 | 2,5% |
➤ ACHTUNG! Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer erhöht sich, wenn Investitionen in die Immobilie getätigt werden.
Für eine sogenannte Erhöhung des Abschreibungszeitraums muss zudem ein Nachweis gegenüber dem Finanzamt vorgelegt werden (z. B. in Form eines behördenkonformen Verkehrswertgutachtens (§ 194 Verkehrswert BauGB) von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständiger oder Sachverständige, die eine Zertifizierung durch eine nach der DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle nachweisen können).
➤ Definition §194 Verkehrswert BauGB
Der Verkehrswert oder Marktwert eines Gegenstands wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Bewertung bezieht, unter normalen geschäftlichen Bedingungen und unter Berücksichtigung der rechtlichen Vorschriften, sowie der tatsächlichen Merkmale, der allgemeinen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des betreffenden Objekts auf dem Markt erzielt werden könnte.
Dabei werden ungewöhnliche oder persönliche Umstände nicht berücksichtigt.
➤ Gewerbeimmobilien
Für Gewerbliche Immobilien, hat der Gesetzgeber Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer, nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV Anlage 1) festgelegt.
Jedoch gilt für einige Nutzungsarten eine andere Gesamtnutzungsdauer. Lassen Sie sich gerne hierzu von uns beraten.
➤ Denkmalschutz
Bei Denkmalgeschützten Immobilien gilt ebenfalls die reguläre Absetzung für Abnutzung (AfA) für Immobilien nach § 7 EStG.
Allerdings können Modernisierungskosten (einschließlich einer Sanierung) über 8 Jahre mit jeweils 9 % und nach den 8 Jahren weitere 4 Jahre mit je 7 % von der Steuer abgesetzt werden.
Aus steuerlichen Gründen, lohnt sich erst der Kauf und dann die Sanierung.
➤ Musterhäuser
Häuser von Fertighausanbietern dürfen unter der Voraussetzung der tatsächlichen Nutzungsdauer und voraussichtlicher Nutzung als Wohngebäude (sobald es nicht mehr Teil des Betriebsvermögens ist), mit 4 % pro Jahr abgeschrieben werden.
➤ Sonderabschreibung zur Förderung des Neubaus von Mietwohnungen
Um die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch zu nehmen, muss die Immobilie entgeltlich zu fremden Wohnzwecken überlassen werden. Wohnungen, die zur vorübergehenden Beherbergung wie Ferienwohnungen oder Serviced Apartments dienen, sind daher nicht förderfähig.
Zudem ist es wichtig, dass im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren eine gesonderte Erklärung abgegeben wird, die die entgeltliche Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken bestätigt. Wird die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums veräußert und unterliegt die Veräußerung nicht der Einkommens- oder Körperschaftsteuer, wird die gewährte Sonderabschreibung verzinslich zurückgefordert, selbst wenn der Käufer die Wohnung weiterhin vermietet.
Diese Regelung schafft deutliche Anreize für Investitionen in energieeffiziente und nachhaltige Mietwohnungen, da hier einerseits der Wohnungsmarkt entlastet und gleichzeitig der Klimaschutz vorangetrieben wird. Investoren profitieren von steuerlichen Vorteilen, was die Attraktivität solcher Bauprojekte erhöht. Die Förderung energieeffizienter Wohnräume trägt zur nachhaltigen Entwicklung bei und hilft dabei umweltfreundlichen Wohnraum zu schaffen.
➤ Optimale Nutzung der Immobilienabschreibung im Familienverbund
Für Eltern besteht die Möglichkeit ihre Immobilienwerte an ihre Kinder oder andere Familienangehörige zu übertragen, anstatt sie zu verschenken. Auf diese Weise vermeiden sie nicht nur die Schenkungsteuer, sondern ermöglichen den Erwerbern auch, die bereits abgeschriebenen Vermögenswerte fortzuführen. Dadurch entsteht keine neue Bemessungsgrundlage für die Abschreibung, was einen wesentlichen Kostenfaktor darstellt und das zu versteuernde Einkommen reduziert.
Im Idealfall sollten Eltern ihre Immobilien zu marktüblichen Preisen an ihre Kinder verkaufen, um eine gemischte Schenkung zu vermeiden. Die Kinder erwerben dadurch entsprechende Anschaffungskosten, die sie gemäß § 7 EStG abschreiben können. Diese Abschreibung mindert das zu versteuernde Einkommen, insbesondere aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, ohne dass sie dabei einen Liquiditätsnachteil erfahren.
➤ WICHTIG: Keine Lineare Abschreibungen gelten für Immobilien, die in anderen Staaten aus der EU oder dem EWR liegen.
Bei Renditenobjekten (=Kapitalanlagen) spielt der Mietzins nach § 7 EstG keine Rolle. Ausschlaggebend ist, dass nach 2-3 Jahren oder bei modernisierten Immobilien nach 4-5 Jahren, trotz Abschreibung ein Gewinn auszuweisen ist, welches das Finanzamt besteuern kann.
Sonst wird das Renditeobjekt als Liebhaberobjekt eingestuft und die besteuerte Miete im vollen Umfang vollzogen.
Gibt es eine allgemeine Faustformel für die AfA Berechnung?
Es existiert eine Formel, mit der die Absetzung für Abnutzung berechnet werden kann.
Wir möchten an dieser Stelle noch einmal betonen, dass dies nur eine grobe Richtung ist. Ein Steuerberater bietet kompetente Hilfe und eine ausführliche Beratung an.
Formel
Anschaffungskosten (Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten) x Anteil Gebäudewert x Prozent jährliche Abschreibung (x ggf. Zeitanteiligkeit) = Jährliche AfA
Welche Kosten fallen laut § 7 EstG unter die AfA Abschreibung?
Die Anschaffungs-, Anschaffungsneben- oder Herstellungskosten, werden nach § 255 HGB ausführlich dargestellt und genauer erläutert. Gerne führen wir Ihnen einige Beispiele auf:
➤ Herstellungskosten
➤ Kosten für die Herstellung der Immobilie (Handwerkerleistungen)
- Ausgaben für Baugenehmigung und -abnahme
- Aufwendungen für Baumaterial
- Fahrtkosten im Zusammenhang mit der Baustelle
➤ Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten
- Kaufpreis
- Notarkosten
- Grunderwerbsteuer
- Kosten für ein Gutachten
➤ Sonderabschreibung
15 % des Gebäudewertes die in die Immobilie investiert werden, können ab Kauf und innerhalb der ersten drei Jahren per Sonderabschreibung abgeschrieben werden (Anfangsinvestitionen).
➤ Erbbaugrundstück
Ist dem Erbbaurecht im Kaufvertrag ein Wert bereits zugeteilt, wird dies dann als Bodenwert berücksichtigt.
Sollte dies nicht der Fall sein, muss durch ein Sachverständiger, den Gebäudewert unter Berücksichtigung des Bodenwertes, des Erbbauzinses und der Restlaufzeit des Erbpachtvertrages ermittelt werden.
Wie kann die Absetzung der Abnutzung erhöht werden?
Durch ein Verkehrswertgutachten, kann die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer erläutert werden und somit eine höhere Abschreibung und der damit verbunden höheren Steuerersparnis führen.
Mehr wie 90 % der vermieteten Immobilien in Deutschland, werden linear und je nach Gebäudejahr standardisiert abgeschrieben.
Weißt man gegenüber dem Finanzamt (durch ein Verkehrswertgutachten) eine geringere Restnutzungsdauer wie 50 Jahre auf, kann die Abschreibung (AfA) erhöht und damit Steuern gespart werden.
Beachten Sie, dass Finanzämter nur Verkehrswertgutachten anerkennen, die von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständiger oder Sachverständige, die eine Zertifizierung durch eine nach der DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle nachweisen können.
➤ In Welcher Situation ist die Absetzung für Abnutzung empfehlenswert?
Empfehlenswert ist es erst, wenn das Gebäude aufgrund des Baujahres, sowie des Instandhaltungs- und Modernisierungsstau, eine geringere Restnutzungsdauer aufweist.
Ebenfalls besteht die Möglichkeit für einige Gewerbeimmobilien mit kurzem, zweckmäßigen Umbau-Intervallen die Restnutzungsdauer zu verkürzen und die AfA Abschreibung zu erhöhen.
➤ Wie stark kann die AfA angepasst werden?
Dies ist abhängig von der Grundstücksgröße, des Zustandes der Immobilie, dem Bodenrichtwert und des Kaufpreises.
Eine steuerliche Beratung führen wir zwar nicht durch, dennoch stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.
Philipp Hermecke | Geschäftsführer
Gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung ZIS Sprengenetter Zert (S)
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3
Komplexe Wohn- und Gewerbeimmobilien
Zusammenfassung & FAQ
➤ Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine steuerliche Regelung nach §7 des Einkommensteuergesetzes (EstG), die es Kapitalanlegern ermöglicht, die Anschaffungs-, Anschaffungsneben- oder Herstellungskosten von Immobilien steuerlich abzuschreiben.
➤ Höhe der Abschreibung richtet sich nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer der Immobilie, wobei diese je nach Art der Immobilie variiert.
➤ Die AfA gilt für Renditeobjekte und gewerblich genutzte Immobilien, sofern sie nicht zu Wohnzwecken selbst genutzt werden.
➤ Eine Abschreibung erfolgt linear, außer bei Denkmalgeschützten Immobilien, bei denen auch Modernisierungskosten über einen Zeitraum von 8 Jahren abgeschrieben werden können.
➤ Um die Abschreibung zu erhöhen und Steuern zu sparen, kann eine geringere Restnutzungsdauer nachgewiesen werden, beispielsweise durch ein Verkehrswertgutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
➤ Das Finanzamt akzeptiert nur Verkehrswertgutachten von zertifizierten Sachverständigen, die eine Zertifizierung durch eine nach der DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Zertifizierungsstelle vorweisen können.
➤ Mehr als 90% der vermieteten Immobilien in Deutschland werden linear und je nach Gebäudejahr standardisiert abgeschrieben.
➤ AfA-Regelungen sind komplex, daher empfiehlt sich eine Beratung durch einen Sachgutachter für eine ausführliche und kompetente Unterstützung.
➤ Anpassung der AfA ist empfohlen, wenn Gebäude aufgrund des Baujahres und mangelnder Instandhaltung eine geringe Restnutzungsdauer haben.
➤ Die Höhe der AfA-Anpassung hängt von Faktoren wie Grundstücksgröße, Zustand der Immobilie, Bodenrichtwert und Kaufpreis ab.
Häufig gestellte Fragen zum Thema: Absetzung für Abnutzung (AfA)
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