Grundsteuerreform

In diesem Blog-Beitrag zum Thema „Grundstuerreform“ werden folgende Punkte behandelt:

➤ Darum betrifft die Grundsteuerreform uns alle

➤ Die neue Berechnung der Grundsteuer: Was hat sich geändert?

➤ Diese Änderungen kommen auf Immobilieneigentümer zu.

➤ Diese Daten benötigen Eigentümer für die Grundsteuererklärung

➤ Verkehrswert oder Bodenrichtwert: Was zählt wirklich?

➤ Dann lohnt sich ein Verkehrswertgutachten

➤ Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid: So geht’s richtig

➤ Auswirkungen der neuen Grundsteuer auf Immobilienwerte und Mieten

➤ Sonderfälle: Erbbaurechte, Denkmalschutz & Gewerbeimmobilien

➤ Fazit: Werden Sie jetzt aktiv!

Vorab:

Grundsteuerreform: Was Eigentümer jetzt wissen müssen.

Die Grundsteuerreform ist ein Thema, das weit über die Grenzen von Immobilienbesitz hinausgeht. Sie betrifft nahezu jeden Bürger in Deutschland – sei es als Eigentümer, Mieter oder Investor.

Zunächst einmal hat die Reform Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer, die viele Kommunen künftig erheben werden. Diese Steuer fließt direkt in kommunale Haushalte und beeinflusst damit auch öffentliche Dienstleistungen wie Schulen und Straßenbau.

Für Mieter kann eine Erhöhung der Grundsteuer möglicherweise auch höhere Nebenkosten bedeuten. Vermieter könnten versuchen, diese Kosten an ihre Mieter weiterzugeben, was zu steigenden Mietpreisen führt.

Auch Investoren müssen sich mit den neuen Regelungen auseinandersetzen. Die Bewertung ihrer Immobilien wird komplexer und könnte langfristige Auswirkungen auf Renditen haben.

Außerdem ist es wichtig zu beachten, dass ungenaue Angaben bei der Grundsteuererklärung zu Problemen führen können. Jeder sollte deshalb gut informiert sein und gegebenenfalls rechtzeitig aktiv werden

Die neuen Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH) zur Grundsteuer bringen wichtige Änderungen für die Immobilienbranche. Besonders für Makler und Sachverständige ist es entscheidend, die neuen Regeln zu kennen – denn sie betreffen die Bewertung von Grundstücken direkt.

Wie kann ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden?

Wenn der vom Finanzamt festgelegte Grundsteuerwert zu hoch erscheint, dürfen Eigentümer einen niedrigeren „gemeinen Wert“ nachweisen. Dafür gelten ab 2025 klare Vorgaben:

✓ Nur bestimmte Gutachten sind zulässig: Der Nachweis muss durch ein qualifiziertes Gutachten erfolgen. Dieses darf nur von folgenden Personen oder Stellen erstellt werden:

• • einem Gutachterausschuss,
  • einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücke,
  • oder einem zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024.

✓ Alternativ: Auch ein tatsächlicher Kaufpreis kann als Nachweis dienen – aber nur, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielt wurde.

Was bedeutet das für die Praxis?

✓ Beweislast liegt beim Eigentümer: Wer einen niedrigeren Wert geltend machen will, muss selbst aktiv werden und ein vollständiges, fachlich korrektes Gutachten vorlegen.

✓ Hohe Anforderungen an Qualität: Das Gutachten muss nachvollziehbar, gut dokumentiert und methodisch einwandfrei sein. Die Finanzämter prüfen diese Nachweise sehr genau.

✓ Unzureichende Gutachten werden abgelehnt: Wenn das Gutachten nicht den Anforderungen entspricht oder der Sachverständige nicht ausreichend qualifiziert ist, wird der Antrag abgelehnt.

Nordrhein-Westfalen hat als erstes Bundesland, das das Bundesmodell der Grundsteuer nutzt, ein eigenes Gesetz verabschiedet, das Immobilienbesitzern mehr Spielraum verschafft. Mit dem Grundsteuerhebesatzgesetz, das am 4. Juli 2024 beschlossen wurde, können Eigentümer nun einfacher nachweisen, dass der tatsächliche Marktwert ihrer Immobilie unter dem vom Finanzamt angesetzten Wert liegt.

Was ändert sich konkret?

✓ Weniger Grundsteuer bei zu hoher Bewertung: Liegt der festgestellte Wert deutlich über dem realen Verkehrswert, können Eigentümer einen niedrigeren Wert geltend machen – und so ihre Steuerlast senken.

✓ Gesetzlich verankerte Möglichkeit: Das neue Gesetz schafft erstmals eine klare rechtliche Grundlage für diesen Nachweis im Rahmen des Bundesmodells.

Warum ist das wichtig?

✓ Mehr Fairness bei der Bewertung: Gerade in Regionen mit stark schwankenden Immobilienpreisen kann der amtliche Wert von der Realität abweichen. Das Gesetz hilft, solche Ungleichgewichte auszugleichen.

✓ Vorbild für andere Bundesländer: NRW zeigt, wie Steuerrecht bürgerfreundlich gestaltet werden kann – und könnte damit eine Signalwirkung für andere Länder entfalten.

Die neue Berechnung der Grundsteuer: Was hat sich geändert?

Die Grundsteuerreform bringt erhebliche Veränderungen in der Berechnung mit sich. Bisher war die Ermittlung oft undurchsichtig und basierte auf veralteten Werten. Jetzt wird ein moderner Ansatz verfolgt.

Zentral ist, dass die neue Berechnung stärker an den aktuellen Marktbedingungen orientiert ist. Statt eines pauschalen Ansatzes werden nun individuelle Faktoren wie Lage, Größe und Nutzungsart berücksichtigt.

Ein wichtiger Aspekt sind die Bodenrichtwerte. Diese Werte geben Auskunft über den durchschnittlichen Grundstückswert in einer bestimmten Region. Eigentümer sollten sich daher intensiv mit diesen Werten auseinandersetzen, da sie eine entscheidende Rolle spielen.

Seit 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nach einem neuen Verfahren berechnet. Das Ziel: mehr Gerechtigkeit und weniger Bürokratie. Die Berechnung erfolgt in drei Schritten:

Schritt 1: Ermittlung des Grundstückswerts

Der Wert des Grundstücks wird anhand von nur fünf Faktoren bestimmt:

✓ Bodenrichtwert (durchschnittlicher Wert pro Quadratmeter in der Umgebung),

✓ Größe des Grundstücks,

✓ Nutzung der Immobilie (z. B. Wohnhaus oder Gewerbe),

✓ Baujahr des Gebäudes,

✓ durchschnittliche Nettokaltmiete in der Gemeinde.

Die Mietniveaustufe wird vom Bundesfinanzministerium festgelegt – basierend auf Daten des Statistischen Bundesamts. Die Bodenrichtwerte sind in den meisten Bundesländern über das Online-Portal BORIS abrufbar.

Schritt 2: Anpassung an aktuelle Werte

Da die alten Einheitswerte aus den Jahren 1935 (Ost) bzw. 1964 (West) stammen, wird nun ein realistischer Marktwert angesetzt. Dafür wurde die sogenannte Steuermesszahl auf 0,034 % gesenkt. Zusätzlich gibt es einen 25 %-Abschlag für Wohnungsbaugesellschaften mit sozialem oder gemeinnützigem Zweck.

Schritt 3: Hebesatz der Kommune

Am Ende legt jede Gemeinde ihren eigenen Hebesatz fest. Damit kann sie die Einnahmen aus der Grundsteuer anpassen – je nachdem, wie sich die Neubewertung auf das Steueraufkommen auswirkt. Die neuen Hebesätze werden vom Gemeinderat beschlossen und öffentlich bekannt gemacht.

Was bedeutet das für Eigentümer?

Auch wenn das Gesamtsteueraufkommen gleich bleiben soll, kann es für einzelne Eigentümer teurer oder günstiger werden – je nach Lage und Art der Immobilie. Manche zahlen künftig mehrere Hundert Euro mehr, andere weniger.

Gutachten können die Steuer senken

Ein erfahrener Sachverständiger kann prüfen, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert zu hoch ist. Oft basiert dieser auf einem Durchschnittswert, der nicht zur konkreten Immobilie passt. Ein Grundsteuer-Gutachten kann helfen, die Steuerlast um 30 bis 50 % zu senken – etwa durch:

• ungünstige Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone,
• baurechtliche Einschränkungen,
• Unterschiede zum typischen Vergleichsgrundstück.

Ein solches Gutachten umfasst meist rund fünf Seiten und kostet ab etwa 520 Euro.

Reaktion auf BFH-Urteil: Neue Chancen für Eigentümer

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom Mai 2024 (Az. II B 78/23) können Eigentümer einen deutlich niedrigeren Wert geltend machen – wenn der vom Finanzamt angesetzte Wert mindestens 40 % über dem tatsächlichen Marktwert liegt. Dafür ist ein qualifiziertes Gutachten nötig.

Wichtig: Auch wenn ein Einspruch läuft, muss die Grundsteuer zunächst gezahlt werden. Eine Aussetzung der Vollziehung kann aber beantragt werden.

Diese Änderungen kommen auf Immobilieneigentümer zu.

Die Grundsteuerreform bringt für Immobilieneigentümer einige bedeutende Änderungen mit sich. Zunächst einmal wird die Berechnung der Steuer neu gestaltet. Dies bedeutet, dass viele Eigentümer eine Anpassung ihrer aktuellen Steuerlast erwarten sollten.

Ein zentraler Aspekt ist, dass die Immobilienbewertung nun auf dem sogenannten „Bodenrichtwert“ basiert. Das heißt, der Wert des Grundstücks spielt eine entscheidende Rolle bei der Ermittlung der Grundsteuer. Besonders in beliebten Wohnlagen könnte dies zu höheren Steuersätzen führen.

Zusätzlich müssen Eigentümer künftig mehr Informationen über ihre Immobilien bereitstellen. Dazu gehören Angaben zur Fläche und Nutzung sowie etwaige Modernisierungen oder Sanierungen, die den Wert beeinflussen könnten.

Fristen und Einspruchsmöglichkeiten bei der Grundsteuerbewertung

Eine weitere wichtige Änderung betrifft Fristen: Die Abgabefristen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuermessbetrags werden strenger gefasst. Versäumnisse können finanzielle Nachteile nach sich ziehen.

Schließlich dürfen sich Eigentümer auch auf mögliche Einsprüche gegen fehlerhafte Bewertungen einstellen. Es wird wichtig sein, alle Unterlagen sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls rechtzeitig Widerspruch einzulegen.

Neue Bewertungsgrundlagen und ihre Auswirkungen

Die Grundsteuer wird künftig auch nach dem sogenannten „Wirtschaftswert“ bemessen, was bedeutet, dass sowohl der Verkehrswert als auch der Bodenwert zur Anwendung kommen können. Dadurch kann es zu erheblichen Änderungen bei den Steuerbeträgen kommen.

Für viele Eigentümer heißt das: Eine genaue Prüfung ihrer Immobiliendaten ist jetzt wichtiger denn je. Wer hier ungenaue Informationen hat, könnte also unter Umständen mehr zahlen, als es nötig ist.

Diese Daten benötigen Eigentümer für die Grundsteuererklärung

Für die Grundsteuererklärung benötigen Eigentümer eine Vielzahl von Informationen. Zunächst ist es wichtig, die genaue Adresse der Immobilie anzugeben. Diese muss präzise und vollständig sein.

Ein zentraler Punkt sind die Flächenangaben. Hierzu gehören Wohnfläche, Grundstücksgröße sowie ggf. Nutzflächen wie Garagen oder Gartenanteile. Alle relevanten Maße sollten aktuell und korrekt erfasst werden.

Darüber hinaus sind Angaben zum Baujahr der Immobilie entscheidend. Der Zustand des Gebäudes kann ebenfalls Einfluss auf die Bewertung haben. Eventuelle Renovierungen oder Modernisierungen müssen dokumentiert werden.

Sorgfältige Dokumentation zur Vermeidung von Fehlern

Für viele Eigentümer relevant ist auch der Bodenrichtwert ihrer Immobilie. Dieser Wert wird durch Gutachterausschüsse festgelegt und gibt Aufschluss über den Marktwert eines bestimmten Gebiets.

Schließlich sollten Unterlagen zu etwaigen Erbbaurechten vorliegen, falls solche bestehen – sie spielen eine wichtige Rolle in der Berechnung der Grundsteuer.

Das Sammeln dieser Daten mag aufwendig erscheinen, ist jedoch unerlässlich für eine korrekte Steuererklärung und zur Vermeidung möglicher Probleme mit dem Finanzamt.

Verkehrswert oder Bodenrichtwert: Was zählt wirklich?

Bei der Grundsteuerreform stehen Eigentümer vor einer wichtigen Entscheidung: Verkehrswert oder Bodenrichtwert? Beide Begriffe sind entscheidend für die Bewertung von Immobilien, aber sie unterscheiden sich grundlegend.

Der Verkehrswert beschreibt den Preis, zu dem eine Immobilie voraussichtlich verkauft werden könnte. Er berücksichtigt nicht nur den Standort, sondern auch den Zustand des Objekts und aktuelle Marktentwicklungen. So kann der Verkehrswert stark schwanken und spiegeln oft individuelle Gegebenheiten wider.

Welche Bewertung zählt für die Grundsteuer?

Auf der anderen Seite steht der Bodenrichtwert. Dieser Wert ist standardisiert und basiert auf Daten vergangener Verkäufe ähnlicher Grundstücke in einer bestimmten Region. Somit gibt er einen allgemeinen Überblick über die Preissituation am Markt und ist weniger flexibel.

Für viele Eigentümer stellt sich nun die Frage: Welcher Wert ist relevanter? Während der Bodenrichtwert eine solide Ausgangsbasis bietet, kann ein aktuelles →Verkehrswertgutachten genauere Informationen liefern – besonders bei besonderen Liegenschaften oder in einem dynamischen Marktumfeld.

Die Wahl zwischen diesen beiden Werten hat direkte Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer. Daher sollten Eigentümer gut informiert entscheiden.

Ein Verkehrswertgutachten kann in verschiedenen Situationen sinnvoll sein. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, liefert ein solches Gutachten eine realistische Einschätzung des Marktwerts. Damit vermeiden Sie, dass Ihr Objekt unter Wert verkauft wird.

Auch bei Erbangelegenheiten ist ein Verkehrswertgutachten von Bedeutung. Hier hilft es, den fairen Wert der Immobilie zu bestimmen und Streitigkeiten unter Erben zu minimieren.

Zudem kann das Gutachten bei der Beantragung von Krediten nützlich sein. Banken verlangen häufig einen Nachweis über den aktuellen Verkehrswert, um die Kreditwürdigkeit besser einschätzen zu können.

Ein weiterer wichtiger Aspekt sind steuerliche Bewertungen. Bei der Grundsteuerreform spielt der Verkehrswert eine wesentliche Rolle in vielen Fällen. Ein Gutachten unterstützt Eigentümer dabei, die Steuerlast realistisch einzuschätzen und gegebenenfalls Einspruch gegen Bescheide einzulegen.

Schließlich lohnt sich ein Gutachten auch dann, wenn bauliche Veränderungen geplant sind oder zur Feststellung des Wertes für Versicherungen benötigt werden. In all diesen Fällen schafft ein professionelles Gutachten Klarheit und Sicherheit für Eigentümer.

Fehler vermeiden: Häufige Probleme bei der Grundsteuererklärung

Bei der Grundsteuererklärung können leicht Fehler passieren, die kostspielige Konsequenzen haben. Ein häufiges Problem ist das Vergessen von wichtigen Unterlagen. Eigentümer sollten sicherstellen, dass sie alle erforderlichen Dokumente griffbereit haben.

Ein weiterer Stolperstein sind falsche Angaben zu Grundstücksdaten. Schon kleine Ungenauigkeiten können die Berechnung erheblich beeinflussen. Es lohnt sich, die Informationen gründlich zu überprüfen und gegebenenfalls bei den zuständigen Behörden nachzufragen.

Auch Fristen werden oft übersehen. Die rechtzeitige Abgabe der Erklärung ist entscheidend, um Bußgelder oder Nachzahlungen zu vermeiden. Einen klaren Zeitplan aufzustellen kann hierbei hilfreich sein.

Darüber hinaus beachten viele Eigentümer nicht die Unterschiede zwischen Verkehrswert und Bodenrichtwert. Die Wahl des richtigen Wertes hat großen Einfluss auf die Steuerlast und sollte gut durchdacht sein.

Schließlich geraten manche in Schwierigkeiten aufgrund unzureichender Beratung oder fehlenden Fachwissens. Eine professionelle Hilfe kann hier viele Probleme im Vorfeld verhindern und sorgt für korrekte Angaben in der Erklärung.

Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid kann viele Eigentümer betreffen. Wer glaubt, dass die Berechnung nicht korrekt ist, hat das Recht, aktiv zu werden. Es ist wichtig, fristgerecht zu handeln.

Zuerst sollten Sie den Bescheid gründlich überprüfen. Vergleichen Sie die angegebenen Werte mit Ihren eigenen Unterlagen und Marktanalysen. Achten Sie besonders auf den Bodenrichtwert sowie eventuelle Besonderheiten Ihrer Immobilie.

Um einen Einspruch einzulegen, verfassen Sie ein schriftliches Schreiben an das zuständige Finanzamt. Erläutern Sie Ihre Gründe für den Einspruch klar und präzise. Fügen Sie relevante Dokumente bei – dies können Gutachten oder Vergleichswerte sein.

Achten Sie darauf, dass Ihr Einspruch innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Frist eingeht. Diese beträgt in der Regel einen Monat nach Erhalt des Bescheids. Diese Information stellt keine steuerliche Bearatung dar – bitte konsultieren Sie dazu Ihren Steuerberater.

Bleiben Sie während des gesamten Prozesses geduldig und verfolgen Sie den Status Ihres Antrags regelmäßig. Manchmal sind Nachfragen nötig oder zusätzliche Informationen erforderlich.

Ein gut vorbereiteter Einspruch kann sich auszahlen und möglicherweise eine niedrigere Grundsteuer zur Folge haben.

Auswirkungen der neuen Grundsteuer auf Immobilienwerte und Mieten

Die neue Grundsteuer hat das Potenzial, weitreichende Auswirkungen auf Immobilienwerte und Mieten zu haben. Eigentümer müssen sich auf veränderte Rahmenbedingungen einstellen.

Zunächst einmal könnte die Erhöhung der Grundsteuer in einigen Regionen dazu führen, dass Verkäufer ihre Immobilienpreise anpassen. Höhere laufende Kosten könnten den Markt beeinflussen und somit auch die Kaufpreise steigen lassen.

Für Mieter bedeutet dies möglicherweise steigende Mietkosten. Vermieter werden oft versuchen, die gestiegenen steuerlichen Belastungen über höhere Mieten weiterzugeben. Dies kann insbesondere in begehrten Wohnlagen spürbar sein.

Auf der anderen Seite gibt es auch Regionen mit stabilen oder sogar fallenden Werten, wo eine Anpassung der Grundsteuer nicht zwangsläufig zu höheren Preisen führt. Hier können Eigentümer von einer gewissen Stabilität profitieren.

Berücksichtigen Sie auch das:

Ein weiterer Aspekt ist die Transparenz im Immobilienmarkt: Die Reform zielt darauf ab, eine gerechtere Bewertung von Grundstücken zu ermöglichen, was langfristig mehr Fairness schaffen könnte. Diese Veränderungen erfordern jedoch ein genaues Auge für alle Beteiligten – sei es beim Kauf oder bei der Anmietung einer Immobilie.

Sonderfälle: Erbbaurechte, Denkmalschutz & Gewerbeimmobilien

Sonderfälle in der Grundsteuerreform bringen Besonderheiten mit sich, die Eigentümer genau beachten sollten. Erbbaurechte sind ein solches Thema. Hierbei handelt es sich um das Recht, auf einem Grundstück zu bauen, das nicht im Besitz des Bauenden ist. Die Bewertung dieser Flächen kann komplex sein und erfordert oft eine detaillierte Betrachtung.

Denkmalschutz stellt ebenfalls eine Herausforderung dar. Immobilien unter Denkmalschutz haben spezifische Anforderungen und können in ihrer steuerlichen Behandlung von anderen Objekten abweichen. Oftmals spielen hier auch Sanierungsmaßnahmen eine Rolle, die den Wert beeinflussen.

Gewerbeimmobilien wiederum haben ihre eigenen Spielregeln bei der Grundsteuerberechnung. Faktoren wie Lage und Nutzung führen zu unterschiedlichen Bewertungsansätzen im Vergleich zu Wohnimmobilien.

Eigentümer müssen alle relevanten Informationen zusammentragen und analysieren. Ein gut vorbereiteter Antrag kann potenziell erhebliche finanzielle Vorteile sichern oder sogar Überzahlungen verhindern. Daher lohnt es sich, frühzeitig Expertenrat einzuholen.

Fazit: Werden Sie jetzt aktiv!

Die Grundsteuerreform bringt zahlreiche Änderungen mit sich, die für alle Eigentümer von Bedeutung sind. Es ist entscheidend, sich rechtzeitig mit den neuen Regelungen auseinanderzusetzen und die erforderlichen Schritte zu unternehmen. Die korrekte Berechnung der Grundsteuer kann nicht nur finanzielle Belastungen beeinflussen, sondern auch Auswirkungen auf Immobilienwerte und Mieten haben.

Eigentümer sollten sicherstellen, dass sie über alle notwendigen Daten verfügen und mögliche Fehler bei der Erklärung vermeiden. Bei Unsicherheiten oder komplexen Fällen kann ein Verkehrswertgutachten wertvolle Unterstützung bieten. Besonders in Sonderfällen wie Erbbaurechten oder denkmalgeschützten Objekten ist eine sorgfältige Prüfung erforderlich.

Es lohnt sich jetzt aktiv zu werden. Informieren Sie sich umfassend über die Reform und prüfen Sie Ihre individuelle Situation genau. Nutzen Sie Expertenrat, wenn nötig, um unangenehme Überraschungen beim Grundsteuerbescheid zu vermeiden. Handeln Sie proaktiv – es könnte Ihnen helfen, langfristig Kosten zu sparen und Sicherheit in Ihrer Immobilienplanung zu gewinnen.

Häufig gestellte Fragen zum Thema: Grundsteuerreform